陈 颖 兰 洋 李宏阳 梁正文 刘玉录 王建廷 张伟力 周 巍 郑 军

       主办单位：《天津日报》

　　论坛时间：2005年10月31日 下午2:00

　　论坛地点：天津日报大厦3楼317会议厅

　　主 持 人 ：冯婉蓉

　　到场嘉宾：

　　梁正文 天津市房地产协会秘书长

　　王建廷 城建学院副院长

　　刘玉录 南开大学经济学博士

　　周 巍 天津市融科置业公司常务副总经理

　　兰 洋 盛星房地产总经理助理

　　张振刚 盛星房地产营销部经理

　　陈 颖 天津市贻成房地产开发公司营销总监

　　郑 军 伴山人家作业部部长

　　李宏阳 天津富铭置业常务副总经理

　　张伟力 宇轩顾问总经理

　　刘 辉 联合地产副总经理

 　　渐热的上北生态区板块在许多人的眼中是一片利好，见诸报端的字眼也总脱不了三区之心、规模最大、生态最佳……诚然，眼光放的远一点，区域未来前景的向好是毋庸置疑的。然而通向成功的路并不那么好走。

　　许是业内论坛的形式在滨海新区还处于方兴未艾的阶段，记者感觉，每次有关滨海新区的论坛，嘉宾的发言总是简短而切中要害。对于上北生态区的真实情况，专家和在板块里摸爬滚打的开发商们有着极其客观认识，冷静的分析和切实可行的办法。

　　换一个角度看上北，论坛中与会者指出了该区域内目前存在的四点不足，并提出了应对策略和区域竞合的概念。

　　■ 不足之处不能忽视

　　不足一：基础配套尚不足。上北区域处在城乡结合部，其北部多为旧的工厂区，南部工农村地区为传统生活区。由于居住人口较少，无大型较上档次的商业区，缺乏城市基础设施，居民生活配套比较薄弱，教育、医疗、文化、娱乐都比较少，因此整个区域正处于待开发的状态中。

　　不足二：环境污染待解决。南开大学经济学博士刘玉录指出，目前上北区域内存在的污染源主要来自两方面：一是噪声和粉尘污染，由于塘汉路是通往汉沽、北塘的必经之路，大型的运输车辆来往频繁，因此此类污染较为严重；二是区域西北角的涂料场。

　　不足三：消除抗性需时日。据盛星房地产总经理助理兰洋介绍，从上北生态区各项目销售的过程来看，塘沽本地区消费者对于该区域存在明显的区域心理抗性。想吸引本地购买力，尚需时日。

　　不足四：知名度引力不够。预计整个上北生态区住宅供应量有上百万平方米，且将来此区域还将向西北扩张。数百万平方米仅靠滨海新区的消化力是远远不够的。而目前上北的知名度不足，也成为营销外扩的一大主要障碍。

　　针对上述四大硬伤，与会嘉宾分析了区域发展现状和进度，并提出了应对之策。

　　■ 根据进度 循序渐进

　　上北区域开发过程是居住功能对厂区的功能替代。按照“上北生态区”的规划，未来区域内老旧工厂将被拆除，高档居住区、生态居住区将成为此区域的主要定位。为满足这样的定位，相应的文教、医疗、商业设施将逐步到位，满足未来业主日常生活的各种需要。

　　刘玉录博士指出，区域内房地产项目大都体量较大，在整个区域渐变的过程中，项目开发周期、节奏等应该要考虑到滨海的整体发展，产品需要超前谋划，应该根据区位的成熟程度特别是区位的配套情况包括交通、生活设施循序渐进，杜绝梅江区域先建住宅，后恶补商业配套现象的再次发生。

　　此外他还认为，“上北”目前是阶段性概念。从发展眼光看，将来可以和东丽湖连成一片，成为泛东丽湖生态居住区，面积比梅江还要大。利用东丽的产业资源，也可为此区域带来机遇。

　　■ 生态定位 产品吸引

　　要消除消费者的区域心理抗性，除了关注滨海新区的发展前景外，更重要的是靠产品吸引。在房地产市场越来越成熟，购房者越来越理性的情况下，无论区域目前的现状怎样，最终产品的竞争力才是核心竞争力。

　　在这一方面，上北与梅江确实存在一定的共性，上北区域内拥有三大水库，自然条件基础较好，可借鉴梅江地区的某些经验，坚持生态开发的原则和定位，在这个原则下，用多种形态的产品吸引客群。

　　天津贻成融科的副总经理周巍指出，要想保证这一定位，需要关注以下几个关键原则：一是合理尺度，二是生态健康，三是景观建设，四是生活便利，五是社区和谐。从目前现有项目的建设情况来看，上北区域在建项目确实已经在遵循这一建设思路。

　　■ 区域竞合 打出滨海

　　宇轩顾问日前进行的一份市场调查结果显示，上北区域房屋的购买群体和购买习惯与其他区域有很大不同。据销售统计，来自山东、河北等等众多区域的购房者占了相当一部分比例，且企业整体购买行为非常普遍。分析发现，这种现象的产生与滨海新区的整体城区功能、产业结构和未来发展方向有关。十三冶的整体迁入以及渤海石油等大型国有企业为此区域带来了大量客源，而处于未来滨海三区之心位置的上北，也正成为外地甚至外籍人士关注的焦点，区域内首个项目水域未来城，售楼处已经接待过很多国际人士的访问和调研。

　　因此，结合之前分析的滨海新区本土消费力不够的缺陷，在论坛上，区域内开发商已达成共识，在上北区域发展的初期阶段，开发商之间的交流必不可少，一方面互相学习和竞争，促进产品互补，形成差异化竞争，另一方面也有联手提升区域知名度，吸收外来消费力之意。由此可见，上北生态区目前正进入了竞合时代。记者 裴蕾