二手房抛售潮加剧：市场调整还是人类经济奇迹？

“我这套房子，跟2022年最高价比，已经跌了44%，可中介昨天还催我：再降10万吧。”深圳业主涂乐乐的苦笑，折射出当前二手房市场的冰冷现实。他翻看着手机里的成交记录，2022年花800万购入的房产，如今挂牌400万仍无人问津。墙上全家福里抢房时的笑容，与如今站在同一位置的苦涩形成鲜明对比。

这场抛售潮并非个例。全国二手房市场正经历前所未有的调整，业内人士甚至戏称“我们简直在创造一个人类奇迹”。

一、卖房现场似“大甩卖”，资产缩水席卷全球

2025年6月，全国法拍房挂拍量达3.2万套，创年内新高。南京取消限售政策首日，二手房挂牌量暴涨332%，从720套激增至3114套。这场寒潮不仅席卷中国，加拿大万锦华人区一栋独立屋以183万加元成交，较2022年买入价暴跌60万加元，价格跌回2016年水平。

国内市场同样惨烈：山东乳山海景房均价跌至2000元/㎡，42㎡小户型总价不足7万，较最高点缩水超80%；广州珠江新城某豪宅片区，二季度成交均价跌至10.67万/㎡，较2023年最高点下跌33.6%。数据显示，全国二手房挂牌量已超730万套，按当前销售速度需五年才能消化完毕，且挂牌量仍在持续攀升。

二、三大推力催生抛售潮

这场史无前例的抛售潮背后，存在三大核心推力：

1. 人口结构逆转：2022年中国人口自1963年以来首次负增长，2024年减少54万人。未来十年，购房主力人群可能减少2800万，住房需求与供给关系发生根本性逆转。

2. 房贷压力激增：房贷逾期率升至1.7%，深圳业主康先生失业后每月需还1.2万房贷，被迫降价卖房：“再不卖就要断供了。”

3. 中介施压策略：某平台“砍价秘籍”曝光，针对不同人群采用差异化压价话术：对中产强调资产缩水，对老年人提及子女换房需求，对投资客警示现金流断裂。上海业主周女士收集的十余段中介录音显示，压价套路高度一致：先指出房屋缺陷，再虚构更低价房源，最后以“错过即半年难售”施压。

三、市场分化：冰火两重天

数据揭示市场残酷分化：杭州富阳富春商圈房价同比跌14%，临平新城跌13%，但核心区域价格保持稳定；广州天河公园板块70㎡户型以380万成交，较2022年买入价亏损近300万，而上海黄浦金陵华庭项目开盘3小时售罄，浦东前滩公馆均价18.9万/㎡仍遭千人抢购。

北京资深中介指出：“购房者愈发精明，租金回报率成为重要考量。”核心区域次新房租金回报率超2.75%（银行三年定存利率），成为其抗跌关键。反观乳山，216套海景房“1元起拍”仍无人问津。

四、卖家奇招频出，细节决定成败

面对寒冬，卖家各显神通：上海业主余乐乐将中介拉入群聊，每日推送九宫格图片：清晨阳光下的飘窗、对口学校升学榜、设计师改造方案。发现中介三次“遗忘”推荐后，她携咖啡点心直闯门店，将户型图贴在业绩榜中央。

周女士针对企业高管买家，连夜研究其社交账号，发现对方太太喜爱法式甜点后，购置进口烤箱并附手写菜谱。签约时买家感慨：“这房子有生活的温度。”最终该房以高于市场价8万成交，在普遍降价15%的市场中堪称奇迹。

五、财富缩水倒逼政策救市

清华报告显示，房价跌10%将导致家庭财富平均缩水60万。李女士的房产从1200万跌至960万，直言：“本想靠房增值，如今反成负担。”地方财政同样承压，部分城市因卖地收入锐减“连路灯都关了”。银行压力倍增，六大行房贷不良率超4%。

政策层面已启动救市：武汉硚口区推出“城市更新购房消费券”，换购指定楼盘最高补贴30万；成都放宽限售，2024年10月前购房不再受限；信贷政策持续放松，5年以上公积金贷款利率降至2.6%，商业贷款基准利率降至3.5%。

六、奇迹还是理性回归？

某开发商深夜发问：“三个月降价七次，总价砍掉三成才能成交，我们是否在创造经济史奇迹？”数据显示，2025年一季度大中城市二手房价格累计跌7.3%，连续15个月下跌，其中一线城市跌4.8%，三四线城市跌9.2%。

但换个视角，这或是市场理性的回归。当北京炒房客法拍亏千万的消息登上热搜，市场终于认清：房子正回归居住属性，而非投机工具。这场调整究竟是人类经济奇迹，还是价值重估的必经之路？时间将给出答案。