10月23日周四，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布最新数据：受按揭贷款利率回落、房价涨幅趋缓双重影响，美国9月成屋销售环比上升1.5%，总数年化达406万户，创下七个月以来新高。这一数据与媒体预期持平，较上月400万户的成交水平显著改善，为持续低迷的房地产市场注入回暖信号。
销售数据详解：七个月峰值背后的市场特征
数据显示，美国9月成屋销售总数年化406万户，环比上涨1.5%（预期1.5%，前值下跌0.2%）。尽管较2020-2022年疫情期间年均550万套的峰值仍有差距，但已接近金融危机后长期低位（约400万套/年）。从区域分布看，南部和西部地区成交速度达年内最快，首次购房者占比升至30%（上月28%），显示刚需群体入市积极性提升。
房价与库存：涨幅收窄但绝对值仍高，供给端现积极变化
价格方面，9月成屋中位数售价同比上涨2.1%至41.52万美元，虽较2024年平均4%的同比涨幅有所收窄，但绝对值仍处历史高位。值得关注的是，待售二手房库存同比激增14%至155万套，为疫情前以来最高水平之一，有效缓解了此前“一房难求”的供需矛盾。
市场驱动因素：利率下行与财富效应共振
NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，8月以来按揭贷款利率持续回落（9月平均6.4%），直接刺激了购房需求释放。他特别提到：“全美多数地区房价上涨提升了家庭财富水平，形成正向循环。”数据显示，9月个人投资者占比从上月的21%降至15%，反映租金增长预期放缓下，投机性需求有所退潮。
“正如预期那样，随着按揭贷款利率下降，房屋销售开始回升。全美多数地区的房价仍在上涨，这进一步提升了家庭财富水平。
9月份，个人投资者或第二套房买家占比从上月的21%降至15%。这种波动可能反映出投资者预期未来租金将放缓。”
专家观点：需求苏醒但反弹仍需耐心
产权保险公司First American经济学家Odeta Kushi分析称，房价可负担性改善促使买卖双方重返市场，需求端出现复苏迹象。不过她同时预警，当前房贷利率仍接近2021年底水平的两倍，按揭贷款银行家协会（MBA）预计利率将维持高位至明年底，这可能制约销售增速。NAR研究人员通过多方数据库推算，9月新屋销售量同比增长约11.2%，具体数据待下周三“待售房屋报告”发布后确认。
未来展望：短期回暖与长期挑战并存
尽管9月数据呈现积极信号，但市场分析普遍认为反弹将呈渐进式。一方面，利率下行传导至成交需1-2个月周期，近期利率下降或推动未来数月销售改善；另一方面，高利率环境持续压制购买力，政府关门导致的9月新屋销售数据延迟公布，也增加了短期不确定性。NAR将于下周三发布的“待售房屋报告”作为签约情况领先指标，其数据表现或为四季度市场走向提供关键指引。
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