豪宅扎堆的上海又出现了新面孔。
今年7月，经过143轮激烈竞价，绿城以64.72亿元的价格成功竞得虹口北外滩HK315-11地块（下称“HK315-11”），溢价率高达46.33%，成交楼板价更是达到了12.66万元/平方米，这一价格创下了近年来上海公开土拍溢价率的新高。
近日，绿城公布了这宗备受瞩目的地块的建设方向。作为北外滩CBD核心区近年来出让的唯一住宅地块，HK315-11直面约6公顷的中央公园，正对陆家嘴天际线与480米浦西第一高楼“北外滩中心”，地理位置得天独厚。
因此，绿城将案名定为绿城·潮鸣外滩，作为徐汇滨江豪宅“潮鸣东方”的姊妹篇，意图打造高端住宅标杆。
得天独厚的地理位置、高端产品线的品牌以及浩大的宣传造势，无一不显示出绿城想要在这片热土上大干一场的决心。然而，在激烈的市场竞争下，热衷于收割“地王”的绿城，却未必能够如愿“消化”这些高价地块。
绿城潮鸣东方。吴典 摄
地王项目去化不到四成
今年9月27日，位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐首次开盘，共推出148套房源，吸引了172组有效认筹，认筹率达到116.2%。然而，随后的网签结果却暴露了绿城逸庐真实的市场热度。
根据网上房地产数据，截至10月24日，大约一个月的时间里，绿城逸庐的已售住宅仅有54套，仍有94套房源在售，网签率仅为36.5%。
对比周边的新房项目开云湖璟华庭，可以更为直观地感受到这组数据的惨烈。该项目于今年3月加推，共227套房源，销售均价为83988元/平方米，吸引了673组购房者认购，认购率约296%，触发积分，去化超95%。相比之下，绿城逸庐作为“地王”项目，地理位置及产品定位更优，但销售去化却远不及预期。
今年3月的第三批供地中，绿城经过66轮竞价，以29.159亿元的总价及5000元的商品住宅装修标准上限值、300平方米公共服务上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代价，竞得北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率40%，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块的单价“地王”纪录。
9月，绿城逸庐过会，综合均价为10.69万元/平方米。其中高层（约120平方米—145平方米）均价约9.88万元/平方米，叠墅（约208平方米—216平方米）均价约13.17万元/平方米。
《国际金融报》记者注意到，绿城逸庐的高层住宅主要分为两个户型，3室2厅2卫的价格约为1070万元/套至1360万元/套，4室2厅2卫的价格区间为1236万元/套至1690万元/套。这样的价格被网友认为“全都是泡沫”。原因很简单，不少声音认为，绿城逸庐的周边城市界面荒芜，周边配套不成熟，医院、商业较远，规划的学校待定，利好因素的兑现时间较长且存在不确定性。
不仅如此，绿城逸庐距离罗山路高架不到300米，存在不可控的噪音因素。还有网友提出，1.5公里的轨交是一个很尴尬的距离，基本只能依赖自驾出行。“溢价拿的地，后期价格只会往下走，且这个区域真心没啥，现在花木二手都只有8万元且周边资源要啥有啥”“没有地铁是硬伤”……
销售遇冷，绿城只能无奈开启分销。
记者注意到，在互联网平台，已经有不少中介发帖，称绿城逸庐已经在10月启动分销，返佣后可优惠6万元至10万元，另有人留言称“现在开了渠道，佣金十几万”。还有中介给出了更为具体的返佣方案，表示高层佣金为16万元/套，叠墅产品17.6万元/套。
绿城潮鸣东方。孙婉秋 摄
和业主“打擂台”
除了新盘滞销，绿城曾经已经售罄的豪宅产品也频频被曝出不合理行为，无视业主利益。
8月，有媒体报道称，黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区的未售车位全部上了地锁。据悉，该小区仅有两栋楼、111户业主，但车位数量达到了251个，车位比超过了1：2.2。然而，该小区车位售价均价达到90万元，最高超百万元，截至8月末只出售了16个，剩下235个空余车位。不过，开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，占比18%，其余车位全装地锁圈占，多数业主租不到车位。
未租到车位的业主只能临时停车，可收费却极不合理：每小时15元，单日封顶120元且0点重置。假设业主从晚上6点至早上8点停车，需要支付费用210元，月均6000元至7000元，远超合理范围。因此，业主们质疑，开发商此举的实质是逼大家购买车位。
上述情况并非个例，绿城在前滩百合园也有类似操作。后经过黄浦、浦东房管部门审批，绿城两个小区未售车位全部开放、用于租赁，所有地锁不拆也不启用；同时提供临时停车位，满足业主日常停放与亲友来访使用。
9月，绿城的豪宅标杆产品绿城黄浦湾也被业主指出，开发商在遴选物业时涉嫌违规操作。根据业主反馈，去年5月，黄浦湾业委会改选启动，绿城方代表无视相关规定（禁止开发商介入）强行挤进核心工作组。
今年年初，一名毫无物业经验的开发商前销售空降成小区物业经理，且整个业委会改选过程疑窦丛生。例如，包括开发商在内的4名成员，在业主座谈会中支持率均不足30%，却全员入围候选人；被高票推荐、并在座谈会得票领先的6名业主（票数最高69票、最低56票）悉数落选，排名倒数的6名业主（最高8票）反倒入选。
资格审核也有着双重标准。依据法规及小区议事规则，欠缴物业费、存在违章搭建者，严禁担任业委会委员，但绿城物业对“开发商是否欠缴物业费”“低票候选人存在违规建筑”等关键问题全程沉默，改选小组亦对这些明显违规情形视而不见。面对业主追问，改选小组组长以“《中华人民共和国民法典》无相关规定”敷衍推脱，全然无视已有的明确规则依据。
有人认为，这样的改选程序涉嫌架空业主的参与权和监督权，且存在事后增设新程序、定向篡改结果的可能。因此，绿城黄浦湾业主要求以“公平、公正、公开”三大原则重启业委会改选。
大举进入上海市场后，绿城项目的矛盾也开始不断浮现。
猜你喜欢
