文/十一弟
在湖北武汉，一场以国有三资为核心的改革试验正在悄然展开。这场改革不仅关乎地方财政的可持续性，更成为中部省份探索债务化解路径的重要样本。
所谓国有三资，即国有资源、国有资产与国有资金。在近期召开的改革调研会上，湖北省领导提出“三化”原则：
“一切国有资源尽可能资产化”；
“一切国有资产尽可能证券化”；
“一切国有资金尽可能杠杆化”。
<三项原则的核心逻辑，直指国有资产盘活。在土地出让金断崖式下滑的背景下，地方政府正面临前所未有的财政压力。湖北的改革，正是为破解这一困局而生的系统性方案。
改革方法论可概括为“四能原则”：能用则用、不用则售、不售则租、能融则融。这套组合拳的落地效果，在武汉洪山区得到生动验证。
以洪山人工智能大厦为例，这栋六年前入驻率不足30%的工业楼宇，经洪山科投集团改造后，2023年入驻率飙升至90%。更关键的是，该集团以上市公司标准对该资产进行证券化，通过发行CMBS产品在上交所融资3亿元，融资期限、额度与利率均优于传统抵押贷款模式。
这种“资产变股权、变现金、变融资工具”的运作模式，正在湖北国资系统全面铺开：
据湖北省国资委披露，全省清查出的国有三资规模达21.5万亿元。这轮改革不仅涉及土地、矿产等传统资源，更将数据、能源等新型要素纳入盘活范围。以洪山人工智能大厦为例，其证券化后年产值达15亿元，税收贡献8000万元，带动园区整体入驻率提升至85%。
资产证券化的魔力在于将未来现金流折现：当传统销售模式受阻时，通过租金收益权打包上市，可提前回收资金。这种“寅吃卯粮”的金融工具，在楼市低迷期展现出独特优势。以长投保利·汉口印项目为例，该豪宅小区将300套现房改造为1117间保障性租赁住房，虽引发业主维权，但从财政视角看，却为资产证券化创造了必要条件。
地方财政的转折点出现在2022年。受多重因素影响，全国300城卖地收入从2021年的6.5万亿元骤降至4.8万亿元，降幅超25%。当土地财政难以为继，债务到期压力如山倒逼，湖北的改革试验具有典型的示范意义。
这场改革与湖南两年前出台的《国有“三资”清查处置方案》形成跨省呼应。两个中部大省不约而同选择资产证券化作为突破口，揭示出地方财政转型的深层逻辑：在传统融资渠道收紧的背景下，盘活存量资产已成为化解债务风险的必由之路。
从工业大厦到豪宅项目，湖北的改革实践表明，国有资产盘活不是简单的资产优化，而是关乎地方财政可持续性的生死之战。当“三化”原则与“四能方法论”形成合力，沉睡的国有资产正被唤醒为化债利器，为中部省份探索出一条可复制的转型路径。
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