潘石屹最新楼市预测：未来三年中国房地产三大趋势解析

近日，知名地产企业家潘石屹再次就中国楼市发表观点。这位早在数年前便开始大规模抛售资产的行业先行者，其关于房地产市场的判断正逐步成为现实。结合当前市场动态，未来三年中国楼市或将呈现三大显著趋势。

趋势一：二手房市场面临集中抛售压力

2020-2021年期间，大量购房者通过低息经营贷入市，这类贷款通常设有3-5年期限。从2025年开始，首批经营贷将进入续贷高峰期。关键问题在于：当银行重新评估抵押房产价值时，若原评估价500万的房产现值跌至300万，购房者需自筹200万补足差价。

据统计，2020-2021年经营贷年增长率达20%，意味着大量房源面临续贷困境。当众多业主因资金缺口被迫同时抛售，将形成区域性房价下行压力。深圳已有典型案例：某片区12套房源集中低价入市，直接导致区域房价下跌15%，这种现象在金融领域被称为"抛压效应"。

趋势二：房产价值呈现两极分化格局

未来房产市场将出现全方位分化：

• 建筑类型分化：高层住宅尤其是老旧高层的问题日益凸显。电梯故障、管道老化、消防隐患等随着楼龄增长愈发严重。同一城市中，核心区老洋房价格坚挺，而郊区新建高层却持续阴跌。
• 产品层级分化：豪宅市场形成独立行情。以上海为例，单价30万+的老洋房仍受追捧，源于其稀缺性带来的投资价值。这类房源挂牌量少，业主普遍持房待涨。

反观普通商品房市场，全国人均住房面积已超40㎡，叠加保障房持续入市，购房者选择空间扩大且决策更为谨慎。未来判断房产价值，需综合考虑地段、产品力等多重因素。

趋势三：去库存政策转向房票安置

当前全国待售新房面积达历史高位，单纯依靠降利率、降首付已难见成效。预计未来将重启拆迁模式，但政策工具发生根本转变：

• 安置方式升级：现金补偿逐步退出，取而代之的是房票制度。被拆迁户持房票购买指定新房，既加速开发商回款，又精准降低库存。
• 项目类型转变：城中村改造、片区联动开发将成为主流。这类项目产生的购房需求，将成为市场重要接盘力量。

对被拆迁户而言，虽选择空间受限，但获得的商品房质量显著优于传统安置房。数据显示，35岁以下群体购房意愿持续下降，房贷在新增贷款中的占比从2018年的65%降至2024年的38%，市场正从投资属性回归居住本质。

潘石屹曾预言房地产将由投资品回归居住属性，当前市场调整印证了这一判断。黄金时代虽已远去，但健康的市场环境正在形成。对于自住需求者，核心地段优质房产仍具价值；若抱持投机心态，则需警惕市场惩罚机制——那些忽视基本面、盲目跟风的投资者，正在为非理性决策付出代价。