近日，二十届四中全会在北京召开，会议审议并通过“十五五”规划，为未来五年的中国社会经济发展指明方向。这一消息引发了广泛关注，尤其是对房地产市场的未来走向，各界议论纷纷。
老徐作为一位热衷于研究国家大事的人士，在微信上与我分享了他对十四五规划中房地产政策的见解。其中几个观点颇具启发性，这里与大家一同探讨。
从十四五规划的透露的信息来看，国家对房地产市场的调控策略将发生根本性转变。过去那种通过政策刺激、催着大家买房的方式，已难以奏效。国家将亲自下场，调整策略，楼市格局即将迎来深刻变化。
过去几年，从中央到地方，都出台了一系列救市措施，如首付比例降至15%，贷款利率降至3.3%甚至更低，一线城市也开始放开限购。然而，市场反馈并不乐观。
以二手房市场为例，9月份70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比均出现下降。一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，二、三线城市同比分别下降5.0%和5.7%。部分老小区房价一年内跌幅超过20%并不罕见。
以往，降息等政策往往能拉动一波购房热潮，但如今，市场似乎产生了抗性，再多措施也难以激起波澜。归根结底，老百姓也不傻：房价年年跌，买了就亏钱，谁还敢轻易进场？
近年来，针对楼市的政策不断加码，但目的并非抬高房价，而是“兜底”而非“托举”。以万科为例，作为行业龙头，其稳定对市场至关重要。
深圳国资直接下场，2025年以来给万科注资近260亿，具体注资情况如下：
通过股东借款、资产合作等方式，真金白银地支持万科。深圳国资委还表态，“有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。”
但明眼人都看得出来：国家救的是“行业稳定”，而非“开发商”或“房价”。建银国际分析指出，救万科是为了稳信心，并非所有房企都能享受此待遇。
未来，楼市将只剩国企和少数优质民企能够生存，小房企只能自生自灭。这一趋势已愈发明显，如2024年TOP50房企的销售额占比达58.3%，比2020年提高12.1%。预计到2028年，TOP30房企的销售额可能占到一半以上。
资金流向也愈发清晰：上半年新增融资中，央国企占比达86%，华润置地借钱成本才2.71%，而民营房企的债券融资同比跌了20%。
还记得2015年那一波房价上涨吗？当时棚改化货币安置，拆迁户直接拿到钱就去买房囤房，推动了房价飙升。但如今，这一招已不再适用。
现在的新玩法是——房票安置。拆迁后不再拿现金，而是给你一张购房券，凭券到指定开发商处买房。简单来说，就是给你拆迁房子，再给你一张购房优惠券，相当于拆迁的“白条”，你再拿着这个“白条”去指定区域买房。
目前，全国已有60多个城市采取了这种模式，包括四大一线城市。这招的妙处在于，前期不需要投入大量资金，后期既解决了拆迁安置问题，又帮开发商去了库存，形成了“拆迁户买房-房企回款-土地出让”的循环。
但对于普通大众来说，拆迁致富梦已彻底破碎。房票不能换现金，只能买指定房，想炒房？门都没有！
在大变局之下，普通人该如何应对？送你两句话，或许能帮你少踩坑：
那种闭着眼睛买房赚钱的时代已经一去不复返了。现在一定要摒弃这种思维，楼市的分化趋势已越来越明显——核心城市涨、三四线跌。
正如经济学家所说的20%理论，以后也只有20%的房价会上涨。核心区的房子依然是个香饽饽，但三四线的房子搞不好就沦为烫手的山芋。三四线郊区就更不用说了，现在连租客都难找，更别说之后出售了。
像北上深等一线城市和成都、杭州等强省会城市，这些地区产业经济较好，就业机会更多，具备更强的人口虹吸效应。
而且城市里面也讲究区域分化，比如地段选择只看市中心、学区房附近或者地铁旁。像黑龙江，2024年常住人口比上一年减少33万，鹤岗两三万一套房，宝山区七八千就买两居室，这样的地方人都跑了，拿什么支撑房价？
所以，楼市的变革已经出现，以前买就赚钱的好事以后不存在了。现在手里拿着现金都比攥着一堆没人要的房子踏实！
时代的洪流不会等任何人，顺者昌，逆者亡。如果你还是抱着过去那种买房致富的思想，最后的结果可能不仅本金保不住，甚至还欠一屁股的外债。那么，这场楼市大变局，你准备好了吗？
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