黄奇帆2025年房地产预测：市场转折点已现，未来趋势如何？

“真没想到，南京江景房也跌得这么狠！”

最近，一位网友分享了自己买房暴跌的经历：2021年3月，他以735万购入一套133平米的江景房，而到2025年8月，同面积住宅挂牌价仅剩305万。四年时间，账面财富蒸发430万——这相当于普通家庭不吃不喝工作45年的积蓄，甚至超过许多人退休前的总收入。

当年，许多购房者听信销售和“专家”的预言，认为核心地段房产抗跌性强、增值潜力大。然而现实是，高位接盘者不仅首付亏空，半生积蓄也付诸东流。楼市风险警示：盲目相信“绝对保值”的购房逻辑已彻底失效。

预言逐步成真：黄奇帆的精准判断

在众多专家预测中，黄奇帆对房地产市场的预判尤为引人注目。其2021年提出的“十大转折”理论，如今正被现实逐一验证：

• 成交量腰斩：预测新房年成交从17亿㎡降至10亿㎡以下，2024年实际成交9.7亿㎡，2025年上半年仅4.58亿㎡；
• 房企大洗牌：预言房企从9万家锐减至1万家，当前大房企暴雷、小房企倒闭或被并购成为常态；
• 政策托底见效：2023年底预测2024年楼市企稳，去年政策加速落地后市场未现崩盘；
• 2025年新起点：年初判断今年为房地产止跌回稳元年，上半年数据显示销量跌幅收窄，一线城市部分楼盘价格回升。

市场另一面：业主的“花式卖房”

尽管数据呈现企稳迹象，但业主端的实际感受更为复杂：

• 工厂老板的无奈：2015年全款购入整层四套房的业主，近期在朋友圈发布售房广告，不仅给中介准备饮料红包，甚至安排妻子到中介公司上班以加速成交；
• 杭州业主的“促销战”：某女业主发动五公里内所有中介组团看房，现场提供水果饮料、抽奖活动，承诺7天内成交奖励18888元；
• “财神爷”助阵卖房：有业主举办中介看房活动，请人扮财神、设抽奖环节，宣称凑满80个中介即可开奖——这种场景在几年前难以想象。

“白送”房产背后的辛酸

网络上流传的“房子免费送”消息，实则是业主的断腕求生。以某三线城市业主为例：

• 2019年以120万购入婚房，贷款90万，月供6000元；
• 当前房产估值仅70万，已还30多万贷款，若出售需倒贴银行23万；
• 公司降薪导致收入锐减，妻子多次提出离婚，最终在亲友群发布“接盘请求”：“房子不要了，贷款你来还就行！”

这种“白送”本质是资产缩水与收入下降的双重挤压下的无奈选择。

未购房者的“幸存者偏差”

有趣的是，部分未购房者通过对比他人房贷与租金，强化自身决策的正确性。例如某网友评论同事每月还5000元房贷，而同小区租金仅2000元，认为租房更划算。

这种心态折射出对楼市风险的警惕，但长期来看，三十年后还贷者可能拥有房产并助力子女安家，而租房者或仍面临居住不确定性。

黄奇帆预测的底层逻辑

其预测的准确性源于对人口、库存、政策三大要素的精准把握：

• 人口结构变化：预计2026年市场企稳，年销量回升至12亿㎡，房价长期与GDP增速同步；
• 杠杆风险化解：指出开发商八成资金依赖借贷，远超国际50%健康线；
• 库存压力释放：2023年全国法拍房超400万套，占年销量1/3，政府通过收购库存、扩大保障房供应防止崩盘。

2025年购房策略建议

基于当前市场形势，黄奇帆提出差异化建议：

• 刚需群体：可趁政策支持窗口期入市，月供控制在收入30%以内；
• 改善需求：建议暂缓置换，等待房价进一步回调；
• 投资群体：需格外谨慎，优先选择大城市核心地段优质资产。

政府层面，正以六七折价格收购开发商滞销房源用作保障房。黄奇帆曾建议投入5万亿推动此事，认为保障房占比达30%才符合健康市场结构。

2025年或成为房地产市场的转折点。当住房回归居住本质，房价与收入逐步匹配，购房压力减轻，民众生活质量有望真正提升。正如政策所强调的：“房子是用来住的，不是用来炒的。”