近年来，随着房地产市场调控政策的持续收紧与经济环境的深刻变化，曾经被视为'财富增值利器'的房产投资属性逐渐弱化，楼市财富效应正面临前所未有的挑战。在此背景下，三类典型购房群体——投资客、刚需族与改善型买家，不约而同地出现了'弃购'现象，引发市场广泛关注。

一、投资客：收益预期缩水，资本转向新赛道

过去十年间，房地产凭借其稳定的增值能力与抗通胀特性，成为资本追逐的热门领域。然而，随着'房住不炒'政策的深入实施，限购、限贷、限售等措施全面落地，叠加房产税试点扩围的预期，投资房产的持有成本显著上升，而预期收益则因市场降温而大幅缩水。据统计，2022年重点城市二手房平均涨幅较2021年下降近40%，部分区域甚至出现价格回调。'现在买房，五年后能否跑赢通胀都成了问题。'一位资深投资客坦言，'与其把钱锁在房产里，不如转向股票、基金或新兴产业，流动性更好，机会也更多。'

二、刚需族：高房价与收入差距扩大，购房门槛提升

对于首次置业的刚需群体而言，楼市财富效应的消退并未直接降低购房成本，反而因市场调整期的价格波动与信贷政策收紧，加剧了购房难度。一方面，尽管部分城市房价有所松动，但核心区域优质房源价格依然坚挺，与居民收入水平的差距未见明显缩小；另一方面，银行房贷利率上浮、审批周期延长，进一步抬高了购房门槛。'月薪一万，想在主城区买套80平的小两居，首付至少得准备150万，月供还要还8000多，压力实在太大。'一位90后购房者无奈表示，'与其背负巨额债务，不如先租房，等收入提升或市场更明朗些再说。'

三、改善型买家：置换成本高企，观望情绪浓厚

相较于刚需族，改善型买家通常拥有至少一套住房，其购房动机更多源于对居住品质的追求。然而，在当前市场环境下，置换成本的高企成为阻碍他们行动的关键因素。一方面，'卖一买一'的链条中，旧房出售周期延长，价格也可能不如预期，导致资金回笼缓慢；另一方面，新房市场选择有限，且价格普遍高于二手房，加之装修、税费等额外支出，整体置换成本大幅增加。'现在换房，不仅要承担更高的房贷，还要面对旧房卖不掉的风险，实在不敢轻易出手。'一位计划置换的业主表示，'还是再等等看，等市场更稳定些再说。'

结语：楼市回归居住属性，市场调整期或持续

楼市财富效应的消退，本质上是房地产市场从投资驱动向居住属性回归的过程。在此过程中，投资客、刚需族与改善型买家三类群体的'弃购'行为，既是市场调整的必然结果，也是购房者理性选择的体现。未来，随着政策环境的持续优化与市场机制的逐步完善，楼市有望实现更加健康、稳定的发展，而购房者的决策也将更加基于居住需求与长期规划，而非短期的财富增值预期。