曾经被誉为“买到即赚500万”的深圳网红楼盘华润城，如今却在法拍市场上演了一幕幕悲喜剧，昔日的“炒房神话”似乎正在破灭。法拍房的频繁出现，不仅揭开了华润城背后的债务真相，也折射出深圳楼市的整体调整态势。
10月16日，华润城润玺一期一套约172㎡的房产被摆上法拍平台，起拍价定为1850万元，单价仅约10.7万元/㎡。经过激烈竞拍，该房产最终以2309万元落锤，折合单价13.4万/㎡，溢价近25%。然而，这套房产当年的登记价约为2316万，账面几乎打了个平手，昔日的暴利已不复存在。
不久前，华润城润四还传出成交价跌破1400万的消息，单价仅约11.7万/㎡，比开盘时13万/㎡多的备案价还低了一大截。这个2020年曾吸引近万人摇号抢房的“风向标”楼盘，如今法拍房层出不穷，背后究竟隐藏着怎样的故事？
“躺赚”神话不再，债务危机浮出水面
据了解，这套2栋172㎡法拍房的原主人是深圳时代华娱的创始人。自去年3月份开始，该创始人便牵扯了多宗维权案件，当时闹得满城风雨。而这套房子，与所有被法拍的故事一致，因与银行的借款合同纠纷一案，被法院查封法拍抵债。
据平台查档单显示，本次执行债权金额为1400万元，法拍所得将用于清偿债务。资料显示，在2023年该房产在不同时间被三次抵押，涉及金额从400-1621万不等。即便这次不法拍，也有多家法院轮候查封，债务危机早已埋下伏笔。
华润城曾是深圳楼市的一个神话。2020年11月，润玺一期首开，均价约13.2万/㎡，比周边新房倒挂约5万/㎡，吸引近万人摇号抢房。当时，这个项目被冠以“买到即赚500万元”的光环，是新房限价时代首个掀起“打新热”的豪宅盘。然而，时过境迁，今年8月，华润城润府一期一套东南向89平三室，业主报价跌破1000万元，最终成交价仅990万元，创下了该户型成交新低。
从高峰时的成交价近20万元/平方米，到如今跌破千万元，华润城的价格正在经历“脚踝斩”。市场数据显示，华润城近期成交均价稳定在13万/㎡左右，但这是高低楼层差异巨大的结果。同样是润府三期，5月成交的低楼层单位单价已跌破13万，仅12.27万/㎡，而6月成交的一套高楼层单位单价仍达约14.44万/㎡。
深圳法拍房市场：数量创新高，成交率却走低
华润城的处境，是深圳法拍房市场的一个缩影。一方面，法拍房数量正创下新高。今年7月最新数据显示，深圳法拍住宅放盘量约627套，环比上涨51%，创下2024年以来的单月新高。但与此同时，成交率却约44.2%，是今年以来的最低值，流拍率则达到约43.1%，升至今年最高点。
区域分化也异常明显。福田以每4人抢一套房、约64.4%的成交率，稳居全市第一。南山以每3.8人抢一套房、约56.9%的成交率，紧随其后。而龙岗（含坪山/大鹏）惨遭垫底，成交率仅约27.1%！价格差距更是惊人，南山区的法拍房成交均价高达8.7万/㎡，几乎和二手房价没有区别。而龙岗（含坪山/大鹏）的成交均价仅约1.17万/㎡，几乎是二手房价约3.6万/㎡的3折，甚至有房源价格已跌破1万/㎡。
7月，一栋位于龙岗区东三村的五层半住宅，以约417.4万的底价成交，成交单价只有约7662元/㎡，令人咋舌。
深圳法拍房的疯狂：高溢价与悔拍并存
深圳法拍市场从不缺少戏剧性故事。今年5月14日，位于深圳市罗湖区红岭中路的一栋6层住宅楼结束拍卖，34名竞拍者经过450轮出价，将起拍价约2378万元的房产竞拍至1.14亿元，溢价率高达379.6%！这可能是深圳市场有史以来溢价最高的法拍房之一。然而，剧情随后反转，拍下这栋楼的清河县千代文化传媒有限公司最终悔拍，475.5万元的保证金被法院不予退还。这栋楼也不得不在7月24日再次上架法拍。
豪宅法拍房同样不乏疯狂案例。今年4月，位于深圳罗湖区怡景花园的一栋别墅，28人竞拍了405轮，从约854万元直接拍到了约3095万元，溢价率达到262%。同样在4月，深圳网红楼盘半岛城邦花园（三期）2号楼15B房，以159.35%溢价率成交，最终成交总价5172万元。这些案例都充分展示了深圳法拍房市场的疯狂与不确定性。
深圳楼市整体调整：网红盘也难逃价格调整
华润城从神坛跌落，是深圳楼市整体调整的缩影。目前，深圳二手房在售房源已突破7.6万套，市场明显供过于求。即便是一些曾经备受追捧的“网红盘”，也难逃价格调整的命运。跌落的不只华润城，龙悦居、诺德假日等“二手神盘”以及如海纳公馆、前海天境等“网红次新盘”，8月份以来的成交价格也纷纷刷新了“地板价”。
以龙悦居四期为例，近期最新成交的63平方米两房户型，成交价为280万元，单价已低于4.5万元/平方米。而该小区在2021年成交高峰期，两房户型最高成交价曾高达720万元，单价超过了11万元/平方米。这种价格的大幅下跌，无疑给投资者带来了巨大的心理冲击。
“捡漏”法拍房：风险与机遇并存
法拍房虽然可能捡漏，但潜在风险也不容忽视。前述1.14亿元悔拍案例就是最好的警示，475.5万元的保证金被没收的教训惨重。有业内人士提醒，参与法拍前需做好充分功课，例如竞买人需要详细了解房屋信息，仔细阅读拍卖公告，了解房屋产权情况、抵押情况、欠费情况等。
以华润城润玺一期即将法拍的2栋902房为例，拍卖公告就明确提示：拍卖物权利限制情况包括“本院查封”和“有抵押”；同时还提示“水、电、煤气、有线电视等户名变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理”。但这套房产之所以那么顺利成交，其中主要原因是低于市场价格优势，此外原主人对外宣称“十分干净”，产权清晰、没有长期租约等，并表示可以在11月底至12原初腾挪交房，为竞拍人扫除交付疑虑。
不得不承认的事实是，法拍房市场也有机遇。随着宏观经济企稳及楼市政策优化，法拍房市场竞拍热度有望延续回升。深圳同致诚市场报告指出，2025上半年法拍深圳挂牌量、成交量同比有所上涨，其中住宅成交量占总成交套数的超70%，尤其是产权清晰、利润空间较大房产，尤为受青睐。
那么，都是什么人在竞拍这些法拍房呢？中产投资者（含改善）成交占比最高，其次不乏有刚需置业者身影。华润城润玺一期这套约172㎡的法拍房，9人报名、25轮出价，最终溢价近25%，说明优质房产终究成为精明投资者抄底的目标。若与2020年底一手发行价格相比，市场估价跌幅超过了20%。这是不是市场持续下行的又一个信号？恐怕只有时间能给出答案。
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