房产通胀要来了？央行喊你提前准备：守住“两样”东西，心里不慌。近期，小区业主群因房价涨跌吵得不可开交——上海核心区房价攀升，三四线城市却门可罗雀，中介劝降价的消息屡见不鲜。面对央行降准降息的货币政策，不少人困惑：“钱要不值钱了？是该买房抗通胀，还是抛售闲置房产？”其实，央行近期会议已释放明确信号：结合2025年楼市数据，所谓“房产通胀”并非普涨，而是结构性分化。想稳住资产，关键要守住“两样”东西，市场波动也能从容应对。
需澄清一个关键误区：“房产通胀”并非所有房子涨价，而是优质资产与边缘资产的差距持续扩大。住建部数据显示，全国住房总量超6亿栋，足够容纳30亿人，总量过剩下，真正稀缺的是核心资源集中的房产。2025年8月国家统计局数据印证了这一点：70个大中城市中，仅9城新房价格环比上涨，上海新房同比涨5.9%，徐汇滨江等核心区均价涨12%，高端项目认购率超200%；而三线城市同比降3.7%，东北某城市房价从1.2万/㎡跌至6500元/㎡，空置率超30%的区域“白送都没人要”。
央行9月会议明确，当前经济面临“需求不足、物价低位运行”挑战，货币政策宽松旨在稳增长，而非推高整体房价。5月降准释放1万亿流动性、首套公积金利率降至2.6%，本质是“精准输血”有人口流入、产业支撑的核心区域。未来，只有优质核心房产具备保值抗通胀能力，边缘房产可能沦为“负资产”。
央行虽未明言“买核心房产”，但货币政策与市场表现已给出答案：优质核心资产是抵御货币宽松的“定海神针”。这里的“优质核心”需满足两大标准：
1. 核心城市+核心地段：如上海陆家嘴、北京海淀，即便2025年初均价比最高点跌30%，90㎡房子总价仍需540万，且成交量持续回暖，“日光盘”频现。其背后是优质学区、地铁通勤、商业配套等稀缺资源，非新区可复制。中指研究院预测，2025年一线城市核心区房价涨幅或维持5%以内，强二线城市如杭州、成都核心板块也有2%-4%上涨空间。
2. 优质产品：购房者愈发理性，地段之外，小区物业、户型设计、绿化配套成关键加分项。上海成交前十项目中，4个是单价超10万的豪宅，网签率普遍超85%；反观户型老旧、物业差的远郊楼盘，即便降价也难去化，南京71%的刚需远郊小区“以价换量”。
更关键的是，央行引导利率下行，房贷成本降低。按3.6%首套利率计算，100万贷款30年可省4.7万利息，刚需与改善型购房者更倾向核心区优质房产，进一步推高其价值。守住这类房产，本质是守住资产的“流动性与抗跌性”。
若优质房产是“进攻型”资产，健康现金流则是“防守型”保障。央行反复强调“防范金融风险”，对普通人而言，最大风险是高杠杆导致的资金链断裂。2025年数据显示，居民部门债务余额达82.83万亿元，户均负债76.7万元，债务收入比超142.4%（远超120%风险红线），房贷支出占家庭收入56%。一旦遭遇失业、疾病等突发状况，断供危机极易爆发。2024年全国法拍房突破400万套，多数因现金流断裂。
央行行长潘功胜提醒，需合理配置资产，避免过度负债。对有房者而言，“健康现金流”意味着房贷月供不超过家庭月收入30%，同时留足3-6个月生活费应急；对购房者而言，避免跟风加杠杆，首付尽量用自有资金，远离“首付贷”等高成本负债。当前三年期定存利率已降至1.95%，若将全部资金投入房产且不留备用金，政策调整或收入波动时极易被动。
持有多套房的家庭更需算好现金流账。2025年房产税试点扩大，上海一套单价9.4万/㎡的房子，年税额较12年前翻2.4倍。若房子空置，无租金收入却需支付物业费、房产税，可能沦为“现金流黑洞”。及时置换边缘房产为核心资产，或变现留足现金，反而更安全。
归根结底，央行宽松政策旨在让楼市“止跌回稳”，而非催热所有房产。所谓“房产通胀”仅属于少数优质核心资产，多数普通房产仍面临调整压力。守住“优质核心房产”与“健康现金流”，本质是做好“攻防搭配”：优质房产抵御货币贬值，健康现金流应对突发风险。
未来再遇“房产通胀”说法，切勿盲目跟风。先自查房产是否位于核心地段、是否为优质产品，再核算家庭债务与现金流是否健康。只要守住这两样，市场涨跌皆能稳如泰山——这才是央行给普通人的核心启示。
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