近期，高盛发布的《2025年中国房地产展望》报告引发广泛关注。回溯去年此时，高盛曾预测“2025年底前房价还要跌20%-25%”，这一观点当时被不少人视为危言耸听。然而，今年10月22日，同一批分析师却改口称“触底在望”，并公布了两组关键数据：截至2024年底，全国房地产库存高达93万亿，相关债务更是冲至59万亿元。
随着年底临近，高盛的预测似乎正逐步应验。以9月房价数据为例，一线城市二手房环比下跌1%，上海、深圳均未能幸免；二三线城市新房和二手房价格全面下滑，烟台二手房同比跌幅更是达到6.5%。在广州，增城二手房10月报价为11027元/平，环比下跌1.09%，南沙跌幅更大，达到1.18%。综合来看，这一年多的跌幅确实在向高盛预测的20%-25%靠拢，但市场呈现分化态势——上海新房同比上涨5.6%，成为一线城市中的例外。
高盛为何能做出如此精准的预判？核心在于那两组惊人的数据：93万亿库存和59万亿债务。93万亿库存并非仅指未售出的房屋，而是包括在建和待售的广义库存，按现有住房面积计算，足够2亿人居住。更严峻的是，七成以上库存集中在三四线城市，这些地区的去化周期高达47.6个月，远超12个月的合理区间，意味着按当前销售速度需四年才能清空。
再看59万亿债务，其中房企境内外债券达10万亿，今年到期5327亿，较去年增加500亿；银行贷款占比高达50万亿，按土地贬值程度估算，银行至少面临15万亿的潜在亏损；此外，还有给房企供血的信托理财15-20万亿，以及欠建材商、施工队的5-8万亿上下游欠款。这59万亿债务如同悬在楼市头顶的“堰塞湖”，去年高盛看跌，正是基于对这两大风险的准确判断。
那么，为何高盛现在又说“触底在望”？关键在于政策端的积极干预。自2022年以来，全国出台了近3000次救市政策，房贷利率累计下调8次，5年期LPR降至3.5%的历史最低水平。一线城市更是推出重磅措施：北京五环外不限购，二套房公积金贷款额度提升至100万；上海降低存量房贷利率，静安区某新盘开盘即售罄。此外，“金融三支箭”和项目白名单已为房企提供7万亿贷款，保障了近2000万套房子的交付。这些政策虽未推动房价反弹，但有效防范了市场“硬着陆”风险。
这波调整对各方产生了深远影响。房企首当其冲，民营房企债券违约率高达80%，不少老板从“首富”沦为“首负”。普通人也能感受到变化：小区楼下的装修队活儿减少，建材店老板抱怨生意难做，这些都是59万亿债务中上下游欠款违约的连锁反应。城市间分化更为明显，成都库存超2000万平方米，长春去化周期超36个月；而上海消化周期仅13.5个月，核心区优质房源依然抢手。
需要指出的是，高盛的预测虽准确，但并未完全揭示楼市真相——“分化”才是当前市场的核心特征。并非所有房子都在下跌，也并非所有城市都能触底。北京中建・运河玖院销售额达47亿，上海新房价格逆势上涨，这些信号表明：人口流向决定资金流向，优质城市的优质房源仍具韧性。
但切勿被“触底在望”的表述误导，这并不意味着房价将反弹。93万亿库存和59万亿债务的化解绝非易事。住建部已建设1100多万套保障房，旨在让商品房回归居住属性，未来“闭眼买房涨”的时代将一去不复返。高盛改口，本质是看到政策托住了市场底线，而非市场真正回暖。
最后提醒一句：过去判断楼市只需关注涨跌，如今则需综合分析三张图——城市人口流入图、库存去化周期图、债务化解进度图。那些仍在鼓吹“楼市回暖”的言论，要么出自卖房者之口，要么未看清93万亿库存的沉重分量。楼市的“底”或许真的到了，但这个“底”是分化的底，而非普涨的起点。
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