当下楼市呈现出一个显著的特征：新房与二手房市场已然割裂。新房价格虽勉强维持，但二手房市场已完全交由市场供需决定。表面数据看似平稳，然而深入市场，尤其是在看房与谈判阶段，买家与卖家均陷入一种莫名的焦躁与痛苦之中。这究竟是何原因？
01 真实案例：房价一降再降
以一个曾红极一时的楼盘为例，几年前需摇号抢购，180多平米的户型，去年成交价高达920万，今年年初也以880万成交。然而，此后成交量明显萎缩，挂牌价虽维持在850万，但房主心理价位已降至800万附近，个别户型差、采光不佳的，心理价甚至降至780万。带看虽多，但价格难以谈拢。
原本以为这种平静会维持至“金九银十”，但就在前几天，该小区突然成交一套正常户型，价格仅74x万，还赠送车位。小区群瞬间炸锅，有人质疑是中介为压价而放出的假消息。经核实，此成交为真。
这意味着什么？接下来，整个小区的定价将以这个为基准，之前所有的定价策略均将失效。
这种情况也是过去两年二手房市场的真实写照：一套更比一套低，就看谁先扛不住了。
02 中介：房价走低的幕后推手？
谁的胜利？中介攻坚战的胜利。
不客气的说，二手房房主现在已经彻底丧失了对房子的定价权。
根本原因在于竞品增多，同一小区同时在售的房子越来越多，压迫感自然增强。同时，周边房子也在不断增加。此外，买家对价格越来越敏感，成交周期不断拉长，看了又看。在去投资属性之后，超过95%的房子成了纯消费品。虽然每个人都希望买到手后价格不跌，但实际上，折价从未停止。因为目前真正对成交价有影响的中介，为了极力撮合每一笔交易，都在卖力砍价。
有人说，房产中介被妖魔化了，我并不认同这个观点，至少在目前的体系下，他们是两头吃的。
03 楼市基本面：房主、中介、买家的博弈
房主、中介、买家构成楼市的基本面。为何一进入谈价格的拉锯战，房主和买家都会陷入无尽的痛苦？
有人说，没有中介，房子怎么可能卖得掉？难道没有给2%的中介费吗？甚至3%。
有人说，挂牌价太高，活该没人买？这难道就是被PUA的理由？
不管中介承不承认，现阶段整个行业服务明显下滑，而且陷入了一种严重内耗（认识的好几个中介已经不干了，说现在不讲专业，领导天天让议价），为了流量不择手段，各种博眼球的短视频剧本，还有同行之间的互踩。客户的利益呢？收入下滑不是理由，因为向房主收的钱越来越多，忽悠买美化，最后还不是把价格一砍再砍，比的是谁价格最低。
房主想卖房，中介想开单，买家想安家，中介原本应该扮演的角色是撮合。现在呢？为了开单，拼命“假装”讨好买家。演戏就不展开说了，有多少是真实带看，有多少是真实询价，从低价诱导到情绪打压，再到压价成交，套路化交易，还有不为人所知的约签排队，通过信息差，让房东产生错觉和误判，觉得自己的房子很难卖。人和人之间最后的真诚已经没有了。
说到底，中介对信息的掌控力太强，他们决定你房子怎么定价、怎么曝光、带谁来看，挂牌价已经没有任何参考价值，一点都没。
买家占到便宜了？抛开买到手之后害怕降价，有很多人其实并没有买到自己真正喜欢的房子。你咬住价格，那中介会给你推能尽快成交的房源。
现阶段，基本面一时半会难以改善，但楼市跌这么狠，房主信心彻底崩塌，中介是出力的。
本来买卖双方可以按各自意愿谈价格，却因为中介把持资源，甚至同业抢单（我说的第一个案例就是同业抢单，为了争取客户，把买家留住，有家中介不断打压对手报价），导致按照中介意愿来确定价格的高低。卖方市场的时候，不愁没有交易，中介就帮助房主抬高价格，好争取高额的中介费。市场低迷的时候，就压低房价，促成交易来开单，最让人反感的是这个时候还提高中介费。
这种行为已经扰乱市场，需要政府强势介入，一方面打破信息垄断，另一方面规范中介行为，反内卷，让交易更公平。要知道，房主是没有力量和平台去对抗的，二手房市场一直跌，买卖双方都是输家，因为买家，最后也会变成房主。
对房主来说，想要快出手，除了定价要合理（可以踩着近期成交价来定价），更要通过各种渠道挂牌，广而告之，不要把希望寄托在某一家中介身上，信息要多方验证，因为信任已经破碎。
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