当前，房地产行业巨头万科正深陷生死存亡的严峻考验。2025年10月13日，万科在港交所发布公告称，已于10月12日收到董事长辛杰提交的书面辞职报告，辛杰因个人原因申请辞任董事长职务。据媒体消息，辛杰于9月18日在一场会议中被带走，在此次公告发布前，他一直处于失联状态。
10月14日，多家媒体证实，万科前CEO祝九胜已被采取刑事强制措施。此前，他曾在1月15日被公安机关带走调查，期间万科未作官方回应。
债务危机：万科深陷泥潭难以自拔
然而，相比管理层剧烈动荡，万科当下更为严峻的问题是深陷严重的债务危机。2024年亏损495亿元，2025年6月底负债高达8729亿元，其中短期到期债务1553亿元，销售额同比大幅腰斩。
作为万科第一大股东的深圳地铁，2025年1-9月，共计向万科输血九轮，累计金额高达259.41亿元。然而，一切努力均无济于事，原因很简单，深圳地铁与万科合作之所以会陷入如今困境，完全就是违背市场规律应付出的代价。事实证明，违背客观规律必将遭受市场惩罚！
合作初衷：轨道+物业的协同效应
深圳地铁与万科的股权关系始于2017年，当时深铁集团通过一系列股权受让交易成为万科第一大股东。2017年，深铁集团以协议转让方式从华润集团和恒大集团手中收购万科股份，交易总价约663亿元，持股比例达29.38%。截至2025年，深铁集团持股比例稳定为27.18%，仍为万科第一大股东。
双方的合作初衷是发挥各自优势，实现“轨道+物业”的协同效应。深铁集团拥有地铁沿线土地资源，而万科具备房地产开发能力，通过同步规划、设计、建设地铁上盖物业及地下空间，将沿线土地增值收益反哺轨道交通运营，形成可持续的自我造血机制。
此外，双方还在长租公寓、物流配送等领域展开合作，如前海高端人才公寓项目和“轨道交通+机器人配送”场景。深铁依托万科的开发能力实现土地价值最大化，而万科则借此突破核心城市土地资源稀缺的瓶颈，加速向“城市配套服务商”转型，这一模式本应创造双赢局面。
合作困境：多重因素交织
三道红线出台，导致房地产泡沫破裂，双方合作逐渐陷入困境。如今深地铁已陷入两难境地：若停止输血，万科可能无法支撑，前期投入将血本无归；持续输血则可能导致深铁自身被拖垮。
1、财务巨亏
2024年万科净亏损494.78亿元，导致深铁集团确认投资亏损134亿元并计提减值200亿元，合计334亿元。这一亏损额抹去了深铁集团过去五年累计的273亿元净利润。2025年万科面临短期偿债压力，上半年预计亏损100-120亿元，短期有息负债达1582.8亿元。销售金额同比下降45.7%，现金流压力未缓解。
2、持续输血
2025年，深铁集团已9次向万科提供借款，累计金额达260亿元。这些借款利率低至2.34%，远低于市场水平。
3、管理层动荡
2025年1月，深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，原董事长郁亮辞职。随后辛杰失联23天，引发市场对万科未来发展的担忧。10月12日董事长辛杰辞职，10月14日，万科前CEO祝九胜又被采取刑事强制措施，令本就动荡不安的万科管理层雪上加霜。
4、股价暴跌
万科股价从2017年的40元左右暴跌至2025年的6元左右，深铁集团持股市值大幅缩水。
违背市场规律的愚蠢之举
1、非市场化救助
深铁集团以远低于市场利率(2.34%)向万科提供借款，这种非市场化救助扭曲了正常的商业逻辑。
2、过度干预经营
深铁集团通过股权控制与管理层派驻的双重方式，深度介入万科经营决策，违背了“不干预”的承诺。
3、风险集中暴露
将大量资源集中于单一企业(万科)，导致风险过度集中。2024年万科亏损占深铁总亏损的99.8%。目前，万科已陷入“资产处置—债务压力—国资输血”的恶性循环。例如，广州核心资产被急售以回笼资金，但这种断腕式自救仍无法扭转销售颓势。同时，万科因计提资产减值、项目结算规模下降导致持续亏损，2025年预计亏损450亿元。
4、忽视行业周期
在房地产行业明显下行时仍持续加大投入，未能及时调整策略。
违背市场规律带来的严重后果
1、深铁集团财务状况恶化
2024年亏损334.61亿元，抹去过去五年利润。负债率升至60%以上，经营活动现金流大幅下降。
2、万科危机加剧
原总裁祝九胜被采取刑事强制措施，董事长辛杰辞职，面临1579亿元有息债务压力。
3、行业连锁反应
引发对房地产行业系统性风险的担忧，影响投资者对国企投资决策的信心，暴露“大而不能倒”企业的治理问题。
4、引发市场质疑
市场认为国资持续输血可能掩盖矛盾，但未能解决根本问题。万科作为行业龙头尚且面临生存危机，反映出整个房地产行业违背市场规律、过度依赖政策支持的普遍风险。
如今深圳地铁集团与万科企业的合作，已演变为中国商业领域一个典型的“双输”案例。这一合作从最初的战略协同演变为如今的进退两难局面，充分证明了违背市场规律必将遭受惩罚的商业法则。
深刻教训：遵循市场规律的重要性
实际上，万科的债务危机与其他房产巨头恒大、碧桂园一样，不同的是，万科有着国资大股东的背景。正因为如此，财大气粗的大股东深地铁认为凭借自身实力可以力挽狂澜，才会产生不切实际的“大而不能倒”的主观臆想。
由于深地铁已与万科深度捆绑，万科债务危机爆发后，深地铁即不惜投入巨资，不断对其输血，完全忽略了市场经济应“遵循规律、敬畏市场”这一基本原则。
截至2025年，深铁对万科的总投入已超900亿元，包括股权收购和低息借款等支持，显示出长期绑定的战略意图。可是巨额投入换来的却是万科2025年上半年的33.6亿亏损，直接将深铁的资产负债率拉高到60%。导致深圳地铁注入万科的投入减值风险逼近千亿，由此还可能拖累深圳国资整体信用评级，相当于引爆危机的一颗炸弹。
事实上，深地铁这一罔顾客观事实，仅凭主观意志一厢情愿的救助行为，与赌徒无异。它赌的是，万科能够凭借深地铁的资金注入，闯过债务危机这一关。然而，深地铁的9次累计输血259.41亿元，对于万科的巨额负债来说，无异于杯水车薪。
万科2025年公开市场到期债务高峰集中在12月，需偿还本息合计58.71亿元；而同期公开市场债务总额达279亿元。截至2024年底，其短期有息负债达1582.8亿元，货币资金仅881.6亿元，现金短债比低至0.56。未来一年到期债务规模仍超过其当前可支配资金。2025年12月需偿还的58.71亿元债券本息，占全年到期债务的约40%。
事实证明，当一个企业自身不具有造血功能的时候，输血行为只不过是在延缓其破产的时间，但改变不了其破产倒闭的结局，而且随着其破产，前期所有投入都将打水漂。
这就犹如对于一个重病患者的救治，药物只能起辅助作用，最终战胜病魔，恢复健康，还是要靠人体自身免疫力和抗体。对于房地产企业来说，如果不能产生销售利润，仅靠外部输血，就相当于一个病人自身已经完全丧失免疫力，仅靠药物维持生命。在此情况下，企业还能延续多久，结果可想而知。
令人堪忧的是，当前万科自身的造血能力正在急速衰竭，上半年销售额相比去年同期几乎腰斩，照此趋势发展下去，全年销售额可能低于1500亿元。
深地铁运万科合作这一案例再次证明，任何商业合作都必须遵循市场规律，行政干预和过度救助只会延缓问题爆发。大股东介入经营需有明确边界，过度干预可能破坏企业正常运营机制，最终导致更大损失。
万科如今现状，正是当下中国房地产企业的缩影。它给所有房企提供了一个警示，企业决策必须建立在尊重市场、科学评估的基础上，一切违背客观规律的行为终将受到市场的惩罚。
万科未来能否走出困境？
摆在万科面前的出路有三条：
1、成功转型：债务重组顺利+销售回暖+治理改善
2、缓慢恢复：政策支持+部分债务展期+市场逐步复苏
3、持续恶化：债务违约+销售持续下滑+治理混乱
总之，虽然万科存在走出困境的可能性，但面临巨大挑战。关键取决于以下因素：
1、能否成功进行债务重组？2、房地产市场何时企稳？3、公司治理能否恢复正常？4、多元化业务能否提供足够现金流？
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