第三波楼市救市政策来袭，房价为何加速下跌？

近期，楼市政策频繁出台，但市场似乎并未出现预期中的大幅回暖。这并非意味着政策放弃楼市，而是当前房价跌幅尚未达到触发更强力救市措施的阈值。数据显示，北京、上海等一线城市房价虽持续下跌，但年均跌幅普遍控制在5%以内，市场正经历缓慢调整期。

以北京为例，2024年10月至2025年10月期间：

• 西城区房价从108,000元/㎡降至104,000元/㎡，降幅3.7%
• 东城区房价从93,000元/㎡降至87,000元/㎡，降幅6.5%
• 海淀区房价从82,000元/㎡降至77,000元/㎡，降幅6.1%

上海同期数据同样显示温和下跌：

• 黄浦区房价从103,000元/㎡降至100,000元/㎡，降幅2.9%
• 徐汇区房价从88,000元/㎡降至86,000元/㎡，降幅2.3%
• 静安区房价从83,000元/㎡降至79,000元/㎡，降幅4.8%

这种5%左右的年跌幅被视为市场'软着陆'的合理区间。与过去动辄10%以上的暴跌相比，当前调整节奏明显放缓。住建部全国联网的房产交易系统显示，在成交量保持稳定的同时，价格跌幅收窄，表明市场正在形成新的平衡。

当前楼市呈现三大特征：

1. 数据驱动调控：全国房产交易大数据系统使政策制定更精准，实现'指哪打哪'的调控效果
2. 磨底期博弈加剧：市场多空分歧显著，部分博主从看空转为看涨，反之亦然，反映价格底部区域特征
3. 自然出清进程：政策未强行干预市场，允许通过时间换空间完成供需再平衡

特殊案例分析显示，个别急售房源出现10%-20%的降幅，但这类案例占比不足5%，主要源于房东资金链压力。若此类案例增多，整体跌幅可能扩大，但目前市场仍以温和调整为主。

未来房价转向上涨的两种路径：

1. 政策强刺激：通过放松限购、降低首付等措施快速改变供需关系
2. 市场自然出清：经历长期调整后，供应量收缩至低于需求量水平

当前政策倾向选择第二条路径，通过时间消化泡沫。这种'用时间换空间'的策略，虽然见效较慢，但能避免市场剧烈波动。数据显示，2025年三季度全国二手房成交量同比仅下降3.2%，表明市场韧性仍存。

市场正处于关键的磨底阶段，购房者需密切关注政策动向与成交数据变化。对于自住需求，当前价格区间已具备一定安全性；对于投资需求，则需等待更明确的市场转向信号。