当地时间10月29日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.75%-4.00%。这是继9月17日降息25基点后，美联储年内第五次降息，也是2024年9月以来连续第五次货币政策调整。
美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示，12月是否继续降息将取决于经济数据表现，货币政策将保持灵活性。这一表态引发市场对全球资本流动及中国楼市走向的关注。
美联储降息对中国房地产市场的传导并非“普惠式”利好，而是通过融资成本、政策空间、资本流动三条路径产生结构性影响。当前中国楼市正处于深度调整期，全球货币政策转向将如何重塑市场格局？
美联储降息直接推动全球资金成本下降，中国境内贷款利率随之调整：
简言之，全球“资金价格”打折将刺激借贷与消费，但需警惕过度负债风险。
降息对依赖存款利息的人群构成挑战：
对于保守型投资者而言，“钱生钱”速度放缓，需重新配置资产以应对收益下滑。
尽管美联储降息释放货币政策空间，但中国楼市复苏仍依赖内生动力。行业分析指出，降息对楼市的影响呈现三大特征：
美元债成本下降为优质房企带来喘息之机。例如，宝龙地产存量美元债利率降低0.5个百分点，每年可节省利息支出约500万美元；新城控股、绿城中国等龙头重启美元债发行，票面利率较去年下降1-2个百分点。然而，中小房企仍面临融资渠道收窄困境，2025年上半年房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，个人按揭贷款降幅达11.4%。行业“马太效应”持续，财务稳健的国企与头部民企将扩大优势，尾部企业淘汰进程加速。
市场普遍预期5年期以上LPR将下调，直接降低购房成本。但需清醒认识到，房贷利率已处“政策底”区间，进一步下调空间有限。央行明确表示坚持不搞大水漫灌，政策重心更侧重优化信贷结构。更关键的是，居民收入预期改善不足、就业稳定性担忧等内生矛盾，才是制约购房决策的核心因素。2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段。
美联储降息驱动全球资本重配，外资呈现“精准聚焦”特征：一方面集中于一线城市及强二线城市的核心资产，如北京、上海的高端住宅和长三角优质写字楼；另一方面偏好持有型资产，通过私募基金、REITs等形式参与城市更新。政策层面，外汇局将港澳居民购房结汇便利化措施推广至全国，进一步降低外资入场门槛。这种流入已显现市场效应：上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%，成为全国唯一正增长的一线城市；杭州、上海等城市优质地块竞拍溢价率回升至3%-8%。但对多数区域而言，外资影响微乎其微。三四线城市因库存高企（部分去化周期超36个月）、人口持续流出，难以吸引外资驻足，二手房价格同比跌幅甚至超过6%。
美联储降息带来的并非中国楼市的“泼天富贵”，而是分化加剧下的结构性机会。从融资看，利好集中于头部房企，行业风险出清仍在持续；从房贷看，利率下行能降低购房成本，但需求复苏依赖收入预期改善；从外资看，仅核心城市优质资产受益，多数区域仍陷调整。
这一格局源于楼市的深层转型——供需结构从总量过剩转向结构失衡，发展模式从规模扩张转向质量提升，“房住不炒”的政策定力更决定了普涨行情难再现。对购房者而言，核心城市改善型住宅可重点关注，利率下行窗口与资产价值韧性形成难得共振；对房企而言，需借助融资成本下降加速债务重组与模式转型；对市场而言，应摒弃“全变天”的幻想，正视结构性调整的本质。在内外政策的协同作用下，楼市正逐步迈向新均衡，但这一过程注定渐进且漫长。
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