近期楼市走势引发广泛关注，10个月内跌幅高达30%，市场独立行情频现，让不少购房者和投资者感到困惑。原本计划以杭州为案例进行深入分析，但这座城市楼市“冰火两重天”的态势太过复杂，我们留待下周再详细探讨。今天，我们先聚焦南京一个典型楼盘的房价波动，从中窥探楼市现状。
01 典型楼盘案例分析：从5万到2万，房价跳水引发关注
我们跟踪了三个月的一个万科楼盘，位于南京江宁区，是该板块的风向标。这个小区在2021年房价高峰时，单价一度卖到5万，然而短短几年时间，房价便跌至现在的2万左右，年初时单价还在3万徘徊。最近成交的几套房子，单价甚至跌破2万，让不少房主难以接受。
这个楼盘的房价崩塌并非一蹴而就。在今年2月份之前，价格还相对坚挺，甚至在某段时间量能领先大盘，给人反弹的错觉。然而，随着金三银四的到来，投资客开始坐不住了，挂牌量每天都在增加。在中介的推动下，以价换量成为常态。
真正引发房价崩塌的是8月份的大淡季。几套房子价格被狠狠砸下来后，之前的定价体系瓦解，成交价一套更比一套低。踩踏行情一旦开始，只要有量的反复确认，降价就停不下来。11月才过4天，就成交了6套（目前挂牌量346套，90天内成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天带看13xx次），最低一套单价只有19xxx，还不是顶楼和底楼户。
买家普遍关注这个楼盘半年时间，他们感觉房价已经到底了。小区群这几天炸锅了，有些人接受中介的建议，调低挂牌价；有些则下架房源，转租不卖了，因为租售比已经达到2.2。
02 房价超跌后的市场走势分析
有客户问我，接下来该怎么办？数据一拉，这个小区的确超跌了，不仅是区域领跌，甚至全市领跌。这就是情绪行情，来的时候很凶猛，所有的逻辑和经验都失效。
接下来市场会怎么走？我的判断是，市场会在19xxx元的单价站稳一段时间，即便有反弹，也是小幅的，理想化的补涨不太可能。因为产品同质化太严重，体量这么大的楼盘，总有房主心不齐要跑，而且这种下跌情绪会很快传导到周边楼盘。
短期看出租是一个处置方案，但不是最好的。因为租售比不会一直这么高，房租往下跌是趋势。更何况地段不是核心区域，房子也在不断变老，没有稀缺属性，周围待租房源还在增多。
可能房主不爱听这句话，但我已经说了一年多了：“现在卖不掉的房子，以后也卖不掉；现在卖不到的价格，以后也卖不到。”
03 楼市近期具体变化及未来展望
宏观聊市场没有意义，我们谈谈最近几个具体变化，更值得推敲。
1. 金九银十期望值过高，市场一度摆烂。没想到十一月的热度居然上来了，集中在带看，尤其一线和新一线。数据端，环比是上升的，同比是大幅下降的。
2. 很多城市和区域在补跌，非常明显，包括上海。杭州的情况我下周具体些，有些复杂，人为因素太多。
3. 抄底的人不少，更多的刚需在拿着钱准备抄底。这和前期不一样了，有些区域的拐点不太远了。请注意，我这里用了区域，城市不存在拐点，很多老产品注定要成为冻产。
4. 大众对于楼市上涨已经没有念想了，接受现实。
5. 越来越多的房主不再接受被狠狠砍价，要么一口价，要么下架转租，缓一缓再看。
6. 政策对市场的影响越来越小，小到水花也没了。当下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一个窗口期是明年春节后。
7. 新房市场割裂，好地段的好房子真的是要抢，需求其实很大，但产品不够分。有钱人忙着迭代手上的房子。
最后我只想说一句话，跌了这么久，第一次感觉到，有些房子已经被打回原形了。还是要多关注租售比和成交量价变化，但不要对没有稀缺性的老房子或者高层抱有太多幻想。
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