中国房地产市场的迅猛发展，曾一度成为国家经济的支柱产业。然而，随着经济环境的变化，房地产市场也进入了调整期。在这一背景下，业界对于楼市未来的走向众说纷纭，但真正能准确预测的专家却寥寥无几。其中，王石作为房地产界的资深人士，其多次预测均得到了市场的验证，此次他再次发声，预测楼市调整至少还需三到五年，引发了广泛关注。
.01 数据背后，现实比听起来更冷
近期，楼市数据呈现出持续低迷的态势。据最新统计，8月份全国70个城市二手住宅价格环比暴跌0.6%，同比更是下跌5.5%，跌幅进一步扩大。同时，8月全国百城二手房挂牌量总体同比增长9.69%，达到254.64万套。以北京为例，二手房挂牌量已突破15万套，朝阳区同一户型半年内降价23%才勉强成交。此外，1—8月份新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额下降7.3%。这些数据背后，反映出的是居民购买力的枯竭。中国人民银行发布的报告显示，成年人口负债人数为7.86亿，负债率为67.3%。《中国居民负债情况调查报告》更是揭示出，25 - 45岁人群的负债率高达83.2%，其中25岁以下年轻人的负债率为42.1%。不少家庭月供占收入比超过60%，甚至出现了“卖房亏钱，不卖被压垮”的尴尬境地。
.02 买卖双方，进入心理拉锯战
当前楼市的一个显著特点是买卖双方均进入了心理拉锯战。买房的和卖房的，两边都坚持“三不”原则——不主动、不妥协、不积极。克而瑞公布的最新监测数据显示，包括北京、广州、南京、武汉等在内的多个重点一二线城市，新房去化周期仍超过20个月。这反映出市场双方均持观望态度，业主认为房价已接近底部，不愿轻易降价；而买家则认为房价还有下跌空间，不愿急于入手。这种心理博弈导致成交价与挂牌价之间至少存在20%的差距，有的甚至能差出一倍。
.03 政策频出，为什么越救越观望？
针对楼市的低迷态势，政府近年来出台了一系列利好政策，从降价到给补贴，再到降低贷款利息。目前，贷款买房的利息已经降到了历史最低，原来5%的利率现在只要3%左右，100万30年期贷款能节省利息40-50万。然而，这些政策并未能显著提振市场信心。以北京五环外取消限购为例，中介反馈称客户只关心能否降价，根本不关心能买几套。这反映出心理学上的“心理免疫”机制——当一个信息反复出现时，人的大脑就会逐渐对它“免疫”，甚至产生逆反心理。运用到房子上，政策越是频繁出，越让人觉得市场疲软，从而加剧了观望情绪。
.04 租赁市场给了业主新的底气
在当前楼市低迷的背景下，租赁市场却成为了一些业主的“避风港”。市区和环城区域的租金回报率基本在2.7%左右，有些老小区超过2.5%，环城区域甚至能到3%以上。这使得很多业主更不着急卖房了，他们认为“卖不掉就先租，每个月还能收一笔钱”。以深圳为例，一位朋友名下两套老房子去年挂牌半年没成交，索性今年撤销卖单改售换租，挂牌出租不到半个月就成交了，现在每月还能有8000多的租金收益。这种“可卖可租，随缘得了”的心态在当前业主中颇为普遍。
.05 王石的预测与普通人的出路
王石此次预测楼市调整至少还需三到五年，是参考了日本和美国的房地产周期。从2021年房价最高点算起，现在已经连续跌了27个月。但他也提到一点：我们的楼市是政策主导的，调控力度和影响力是日本不具备的。现在政策不断鼓励刚需买房，就是在缓解市场压力。对于普通人来说，王石的建议有点冷酷但现实：“接受房价可能继续跌，准备好资产缩水。”但他也指了三条“活路”：留足现金、保持健康和头脑清醒、认真生活。这些建议背后其实是一句大实话：房子是为了生活服务的，而不是生活为了房子。
前几天和一个奔进公司核心部门的“95后”同事聊天，问他为什么不买房，他说：“我不想被一套房子拴在一个地方几十年。现在拿首付的钱去理财，收益差不多都够付租金了。”听完他的话，我突然意识到，年轻人的想法真的变了。王石的预测可能再次成真，不是因为他能掐会算，而是他看懂了趋势：楼市正在从“造富游戏”变成“民生工程”。那些还想靠炒房暴富的人，也许该醒醒了。
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