2025年下半年，一线城市豪宅市场正经历一场从“神话”到现实的剧烈转变。曾经被市场热捧的“天价楼盘”，如今不少面临着交付即贬值的困境。这一现象背后，折射出的是市场供需关系、政策调控以及投资者预期的深刻变化。
在广州豪宅市场中，琶洲南TOD的案例尤为引人关注。这个项目在2023年曾以166.3亿元的网签金额，一举夺得全国千万级豪宅销冠的桂冠。然而，仅仅两年后，其市场表现便急转直下。根据链家、房天下的公开数据，8月时，一套142平方米的东向四房成交单价仍高达10.9万元/平方米，但到了9月，同户型的挂牌价已跌至8.8万元/平方米，跌幅超过20%。即便是315平方米的楼王单位，虽然成交单价看似不低，达到11.08万元/平方米，但业主实际亏损却高达数百万元。
回顾前两年，越秀的销售冠军唐生丽曾分享过，琶洲南TOD的325平方米大平层“轻轻松松成交”，当时市场追捧的是“琶洲CBD+越秀品牌”的概念。然而，真正交付后，配套设施却未能跟上，加之投资客集中抛售，市场自然难以支撑。
保利天悦的情况同样令人唏嘘。8月，一套133平方米的三房法拍房，单价仅7.6万元/平方米，总价1016万元成交。与巅峰期的18万元/平方米相比，价格缩水近60%，几乎腰斩。法拍房的价格往往最能反映市场的真实底线，这一价格一出，周边二手房业主的心态普遍受到影响。9月，二手挂牌价普遍在10万元/平方米以下，一套197平方米的四房成交价也仅9.64万元/平方米。中介吴肖扬表示，前几年珠江新城聚集了太多炒家，这些“网红盘”本就靠投机支撑，现在市场变了，投机者撤离，加上新盘不断入市分流需求，价格自然难以维持。
曾经的“600帝”珠江帝景苑，神话也已彻底崩塌。8月，一套133平方米的三房成交价仅4.89万元/平方米，总价650万元。与2024年10万元+/平方米的价格相比，跌幅超过50%。更值得注意的是，挂牌量激增至10套，但成交周期却拉长至237天。这背后反映的是市场信心的流失，购房者普遍持观望态度，不敢轻易出手。
豪宅市场的降温并非广州独有。全国其他一线城市也在上演类似的剧情。北京海淀小南庄社区，一套42平方米的房源，2021年还能卖617万元，到2025年8月就只剩300万元了，跌幅正好一半。深圳的某高端小区更夸张，8月降息后，有业主咬牙降价355万元出手，740万元的房子385万元就卖了，堪称“亏本止损”。上海陆家嘴板块虽然情况稍好，但也得靠降价换量，部分豪宅挂牌价下调了15%到20%，但成交依然平淡。
国家统计局的数据进一步印证了这一趋势。2025年1至8月，全国商品房销售额同比下降7.3%，70城二手房价格环比平均下跌0.6%。不过，广州琶洲的情况确实特殊。8月，广州二手房均价同比仅跌3.2%，而琶洲板块因前期炒作过猛，回调幅度远超全市平均水平。
豪宅下跌的逻辑其实很清晰。政策调控持续收紧，房产税试点的预期让投资客不敢轻易入场，房产的投资属性大幅减弱。供需关系也发生了变化，高端住宅集中入市，但经济环境影响了高净值人群的购买力，想买的人没那么多了。最关键的是市场预期的转变，以前大家都觉得豪宅“只涨不跌”，现在终于回归理性了。
这样的理性回归真的是坏事吗？对真正的自住需求来说，或许反而是个机会。只是那些高位接盘的业主，恐怕得重新评估自己的资产配置策略了。
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