周末陪朋友看二手房时，中介带我们走进一个老小区——地段堪称黄金，步行5分钟到地铁，周边超市、医院一应俱全，报价还比新小区低近三成。可刚进楼道，墙皮脱落、扶手生锈、住户门口堆着维修工具的画面让人瞬间清醒。朋友犹豫‘便宜这么多，要不忍忍？’，中介却偷偷提醒：‘这房子快25年了，后续坑比省的钱多得多。’
与多位从业五六年的中介深入交流后发现，他们心中都有条‘隐形红线’：除非是顶级学区房或计划等拆迁，否则房龄超过20年的二手房能不买就不买。这并非中介为赚佣金，而是买家踩过的现实坑——贷款难、维修费高、转手难，每条都有数据支撑。本文将拆解三大隐患，助你避开老房子的‘深坑’。
九成以上二手房买家依赖贷款，而老房子的首要难题正是银行‘不待见’。调查工行、建行等六大行政策发现，‘房龄+贷款年限≤40年’是普遍要求。例如，2004年建的房子到2024年房龄20年，最多贷20年；若房龄25年，则最多贷15年。更严峻的是，超过20年的房子首付比例可能从2成升至3成甚至5成，部分银行直接规定‘房龄超25年不批贷’。
一位朋友曾看中1998年老房子，首付凑齐后却被银行以‘房龄26年，抵押价值低’为由拒贷，2万定金打了水漂。中介透露，此类情况每年发生十余起，根源在于老房子结构、设施老化严重，银行担心后期风险。
即使全款买老房子，入住后也会发现‘便宜没好货’。住建部《城镇老旧小区改造统计公报》显示，2000年前建成的21.9万个老旧小区普遍存在‘设施超期服役’问题——水管易漏水、电路负荷低、暖气不达标。邻居去年买1999年老房子，首月修水管花8000元，还赔了楼下3000元。更棘手的是维修基金：老小区维修基金早已用完，修电梯、换暖气需全楼凑钱，稍有反对便搁置。
物业费虽比新小区低（老小区1-2元/㎡，新小区3-5元/㎡），但服务天差地别——垃圾堆积、楼道不扫、路灯不亮。中介称，三成买家住不到两年就想换房，‘隐性成本太高，住着闹心’。
计划‘过渡几年再卖’的买家需警惕：房龄超20年的房子转手极难。贝壳研究院数据显示，房龄10年内二手房平均60-90天售出，而20年以上需180天以上，三成挂一年未卖出。原因有二：年轻人不愿买老房子遭罪；‘接盘侠’也怕贷款难，等卖家想卖时，房龄又增几年，银行可能直接拒贷，买家只能全款，而全款买家极少。
有人赌‘拆迁’买老房子，但住建部已明确‘优先改造，减少拆迁’，许多老小区十几年难拆。中介见过最惨案例：2019年买25年房龄老房子等拆迁，到2024年仍未动工，想卖无人要，自住又闹心，彻底套牢。
当然，若能全款、不介意设施老化，或计划在核心地段住一辈子，老房子也可考虑。但刚需过渡、需贷款或计划转手的买家，建议优先选房龄10-15年的二手房——既不过时，贷款、流通性也有保障，何必为省钱陷入‘老房子的坑’？
猜你喜欢
