2025年6月，瑞银集团（UBS）发布的《中国住房调查》报告（英文标题：China Housing Survey: Subdued sentiment but stabilisation in tier 1 cities）引发市场广泛关注。报告显示，中国家庭房产市场正面临显著分化，近半数家庭房产处于账面亏损状态，二三线城市尤为突出。
一、报告基本信息
该报告由瑞银证据实验室（UBS Evidence Lab）于2025年3月28日至4月21日期间，通过对中国2500名年龄在21-64岁的受访者进行调查得出。报告于2025年6月16日或19日（不同媒体表述略有差异）正式发布，揭示了当前中国家庭房产市场的真实状况。
二、核心数据解析
1. 房产账面亏损比例达47%
调查显示，47%的受访者表示其房产现价低于买入价，仅30%的受访者房产现价高于买入价。与2024年9月的数据（亏损比例29%，盈利比例55%）相比，亏损面显著扩大。城市分化现象明显：一线城市业主仍有小幅盈利，二线城市亏损比例高达56%，三四线城市则普遍面临亏损。
2. 家庭资产配置高度依赖房产
报告援引北京大学2022年中国家庭资产配置调查数据指出，房产占中国家庭总资产的比例超过70%，部分家庭甚至超过90%。瑞银强调，这种高房产占比导致房价下跌直接冲击家庭财富，进而抑制消费，形成所谓的“负财富效应”。
3. 房价跌幅与市场预期
报告显示，一线城市房价已跌至2021年水平，二线城市跌至2018年水平，三四线城市则跌至2016年水平。在市场预期方面，42%的受访者认为未来一年房价将继续下跌，仅15%的受访者预期房价将上涨。
三、数据背景与方法论
调查方法采用问卷形式，覆盖房价现状、购房意愿、财富效应等多个维度，并通过分层抽样确保城市级别的代表性。报告特别指出，“账面亏损”仅指房产现价低于买入价，若计入交易税费、贷款利息等持有成本，实际亏损比例将更高。
四、市场影响与展望
瑞银报告指出，当前中国家庭房产市场的分化态势将持续影响家庭财富分配和消费能力。一线城市虽相对稳定，但二三线城市的亏损面扩大可能进一步加剧地方经济压力。对于投资者而言，需密切关注不同城市级别的市场动态，合理调整资产配置策略。
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