文/谢逸枫
9月17日，财政部门最新数据显示，今年前8个月全国国有土地使用权出让收入为19263亿元（前7月为16950亿元），同比下降4.7%（前7月同比下跌4.6%），跌幅较上月扩大0.1个百分点。与2021年前8月的47110亿元相比，今年同期减少27847亿元，堪称'腰斩'。
土地成交结构性分化显著
中指研究院数据显示，前8个月300个城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降约10%，但出让金同比增长约16%。其中，一二线城市平均溢价率分别为13.9%和11.7%。8月单月住宅用地成交建筑面积约3000万平方米，同比下降约三成。
核心城市土拍市场保持一定热度。深圳、宁波通过降低容积率、商业比例和自持比例等方式，成功出让多宗流拍地块。前8个月，100强房企拿地总额达6056亿元，同比增长28%，拿地企业仍以央国企和城投平台为主。
从区域分布看，重点企业拿地集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、合肥、成都、宁波、长沙等核心城市。这反映出当前土地市场的核心逻辑：城市和地块属性决定热度分化，资金向收益确定性高、现金流回笼快的项目倾斜。
卖地收入历史对比与趋势分析
数据显示，2019年前8月至2024年前8月，全国卖地收入分别为37763亿元、42017亿元、47110亿元、33704亿元、27096亿元和20218亿元，增速分别为同比上涨4.2%、7.9%、12.1%、下降28.5%、19.6%和25.4%。
今年前8月卖地收入占全国一般公共预算收入（14.8198万亿元）的12.99%，较前7月的12.47%有所上升。从历史数据看，这一比例自2020年的46%持续下降，2021年为42.97%，2022年为32.81%，2023年为26.75%，2024年为22.16%。
值得注意的是，虽然卖地收入同比下降4.7%，但与2022年至2024年同期分别28.5%、19.6%和25.4%的跌幅相比，呈现收窄趋势。这表明土地市场整体正在逐步改善，与热点城市回升密切相关。
土地与房地产相关税收结构分析
前8个月，全国土地与房地产相关税收收入为11991亿元（前7月为11252亿元）。从历史数据看，2020年至2024年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元和1.8537万亿元。
具体税种方面，契税收入3012亿元，同比下降15.3%；房产税3307亿元，同比增长11.5%；城镇土地使用税1704亿元，同比增长6.3%；土地增值税2967亿元，同比下降18.3%；耕地占用税1001亿元，同比增长4%。
前8个月，土地与房地产相关税收收入占全国税收收入（12.1085万亿元）的9.9%，较2023年的8.74%有所上升。若包括房地产领域5项税收，占全国总税收收入的比例超过12%。
房地产收入对财政的贡献度
前8个月，全国房地产收入（卖地收入加土地与房地产相关五项税收收入）为3.1254万亿元（前7月为2.8202亿元），占全国一般公共预算收入的21.08%，占地方一般公共预算本级收入（8.3930万亿元）的37.23%，占全国税收收入的25.81%。
从历史数据看，2020年至2024年，全国房地产收入占全国一般公共预算收入的比例分别为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%和30.60%；占地方一般公共预算本级收入的比例分别为103.7%、97%、79%、65.2%和56.3%；占全国税收收入的比例分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%和38.42%。
这表明，尽管房地产收入占财政收入的比例有所下降，但仍保持较高水平。地方财政收入中，房地产贡献率超过三分之一，显示其对地方财政的重要性。
土地财政历史演变与未来展望
土地收入自2022年迎来拐点，连续四年下滑。2021年突破8.7051万亿元，创历史新高，同比增长3.5%；2022年降至6.6854万亿元，同比下降23.3%；2023年为57996亿元，同比下降13.2%；2024年为4.87万亿元，同比下降16%。
统计数据显示，自1987年至1995年，全国土地收入总额为2148.5亿元，1995年土地出让收入为420亿元。1987年至2016年，总额超过33万亿元；1999年至2016年，这18年土地出让收入总额超过31万亿元，年均1.7万亿元。
1998年，全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。1998年至2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额达85.0107万亿元，年均3.2696万亿元，成为土地财政收入的最大来源之一。
从历史趋势看，土地出让收入自2005年至2009年持续上涨，2005年为5500亿元至5900亿元，2006年达7000亿元，2007年为13000亿元，2008年降至9600亿元，同比下降20%；2009年回升至15910亿元，同比增长63.4%。
2010年至2017年，土地出让收入分别为2.7万亿元（增长70.4%）、33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元（增长3.2%）、32547亿元（下降21.4%）、37457亿元（增长15.1%）和52059亿元（增长40.7%）。2018年至2020年，土地出让金分别为6.5096万亿元（同比增长25%）、7.2517万亿元（同比增长11.4%）和8.4142万亿元（同比增长15.9%），首次突破8万亿元大关。
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