来源：市场资讯、京房早知道
近期，通过对北京二环周边大量小区成交价的深入复盘，我们发现了一个引人注目的现象：二环附近的房价已经正式迈入了100万时代，不少小区的成交价跌破了200万大关。
这些价格亲民的小区主要集中在东二环和南二环区域，以老旧小区（俗称“老破小”）和大型老旧住宅（“老破大”）为主。它们的共同特点是房龄较长，但地理位置优越，紧邻城市中心。
具体来看，2025年9月，一套39㎡的高楼层户型以125万的价格成交；而在同年8月，同面积的高楼层户型成交价也仅为130万。时间回溯到2024年12月，一套44㎡的顶层户型成交价达到了155万。这些数据清晰地展示了房价的下滑趋势。
继续梳理成交记录，我们发现2025年5月，一套43㎡的高楼层户型成交价为168万；同年3月，37㎡的中楼层户型成交价则为175万。而在2024年10月，42㎡的高楼层户型成交价高达186万，但到了次年，相同或类似户型的成交价已经明显下降。
进一步分析，2025年8月，一套47㎡的低楼层户型成交价为180万；同年6月，41㎡的低楼层户型成交价则为185万。而在2025年4月，另一套44㎡的顶层户型也以185万的价格成交。这些数据表明，即便是低楼层或顶层户型，其成交价也未能坚守住200万的门槛。
值得注意的是，2025年1月，一套49㎡的中楼层户型成交价已经降至159万；而在2024年7月，同面积的高楼层户型成交价还高达162万至170万不等。此外，2025年9月，一套46㎡的户型成交价为192万；同年6月，一套仅25㎡的户型也以125万的价格成交。这些数据无疑加剧了市场对房价下跌的担忧。
从这些成交数据中，我们可以看出一个明显的趋势：老破小，尤其是老破学区房，正在逐渐被市场所抛弃。如今的购房群体更加理性，他们更青睐那些品质好、性价比高的房源。这也反映了当前市场分化的严重性，买房的试错空间越来越小。
对于购房者来说，如何把握购房时机、选择具有保值性的房源成为了一个亟待解决的问题。在此，我们建议购房者可以参考《北京楼市：目前买房最重要的几个注意事项》，以获取更多专业的购房建议。
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