中国楼市正经历前所未有的深度调整。从昔日全民抢房到如今挂牌量激增却成交冷清，市场格局已发生根本性转变。据国家统计局最新数据显示，2025年下半年70个大中城市中，二手房价格环比下滑的城市占比高达97%，这种大规模下跌现象在近二十年楼市周期中极为罕见。
库存压力达到历史峰值。当前全国二手房挂牌量已突破750万套，较2021年峰值增长120%。商品房库存面积达7.6亿平方米，按照当前销售速度计算，需要超过30个月才能消化完毕。这种供需失衡直接导致价格体系重构，2025年百城二手房均价同比下跌7.32%，环比连续14个月下滑。
回溯本轮调整周期，2021年第三季度堪称转折点。当时全国平均房价达到1.2万元/平方米的历史高位，深圳等热点城市核心区域房价突破10万元/平方米。高盛最新报告指出，本轮调整周期可能延续至2027年，调整幅度或达40%。这一预测与2022年一线城市房价实际跌幅高度吻合——北京、上海、广州、深圳平均跌幅已超30%，深圳部分学区房跌幅甚至超过45%。
结构性矛盾成为制约市场复苏的关键因素。人口老龄化加速（65岁以上人口占比达14.9%）、城镇化率增速放缓（年增速降至0.5%）、居民杠杆率高位（达62.2%）三重压力叠加。特别值得关注的是，25-30岁购房主力群体购房意愿从2021年的65%骤降至48%，反映出年轻一代居住观念的根本转变。
市场分化特征日益显著。核心城市优质资产展现较强抗跌性，北京西城区学区房、上海内环次新房跌幅控制在15%以内，而外环新盘普遍下跌超20%。三四线城市则面临更大调整压力，鹤岗、阜新等城市房价已跌破4000元/平方米，部分县域市场出现有价无市现象。这种分化在租金回报率上体现更为明显，一线城市核心区租金回报率回升至1.8%，而三四线城市普遍低于1.2%。
政策层面正在经历深度调整。从"房住不炒"到"因城施策"，政策工具箱持续扩容。2025年二季度，全国超过80个城市放松限购限贷政策，首套房贷利率降至3%的历史低位。中央明确提出"控增量、优存量、提质量"的发展方针，保障性租赁住房建设加速推进，年度计划新增供应80万套。
房企债务危机成为悬在市场头上的达摩克利斯之剑。2025年二季度房企到期债务规模达1574亿元，全年预计超过5000亿元。为加速回款，开发商创新营销手段层出不穷，从"零首付"到"先租后买"，从"送车位"到"购房返现"，折射出行业生存压力。
专家观点呈现明显分化。摩根大通认为，在政策刺激下，2025年四季度可能出现技术性反弹，但持续性取决于经济数据改善。克而瑞研究中心则指出，核心城市房价有望在2025年下半年企稳，但全国市场真正见底可能要等到2027年。朱宁教授的测算显示，一线城市房价收入比仍高达40倍，需要再降10%-15%才能回归合理区间。
国际比较提供重要参照。香港楼市在经历26.7%的调整后，于2024年四季度出现企稳迹象，这为内地核心城市提供了政策借鉴。但内地三四线城市面临更为严峻的挑战，人口持续外流导致部分城市出现"鹤岗化"现象，房价流动性基本丧失。
深层矛盾亟待破解。房地产总市值达500万亿元，相当于美欧日韩总和，但人均GDP仅为发达国家的1/3。泡沫消化存在三条路径：汇率大幅贬值、房价持续下跌或经济快速增长。当前环境下，前两种路径都伴随着较大风险，而第三种路径受制于全球产业链重构和国内结构转型。
居民资产负债表衰退风险上升。2025年二季度居民储蓄意愿升至58%，为近十年最高水平。与此同时，居民部门杠杆率仍维持在62%的高位，制约了消费能力释放。这种"缩表"趋势如果持续，可能引发更广泛的经济连锁反应。
展望未来三年，楼市调整仍将持续。核心城市优质资产具备配置价值，但需要把握入场时机；三四线城市资产建议逐步优化。政策层面，保障房建设加速将改变市场结构，预计到2027年保障性住房占比将提升至30%。对于普通投资者而言，回归居住本质、防范金融风险应成为首要考量。
参考资料：
1、4月70大中城市房价继续下跌，市场期待政策进一步支持 界面新闻 2024-05-17
2、机构：1月百城二手房价继续下跌，政策持续落地市场有望企稳恢复 澎湃新闻 2024-02-01
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