江湖中一直流传着这样的说法：房屋租赁市场正在降温，年轻人正纷纷逃离北上广深等一线城市。然而，当你真正身处其中，却会发现一个令人困惑的悖论——就像你迟迟打不到网约车，而司机也迟迟接不到订单一样，租房市场也呈现出一种租客找不到心仪房源，房东和中介却苦于没有生意的尴尬景象。
供需关系，从来不是由某个群体的突然行为或一次市场风口就能彻底改变的。只要租房仍是一门生意，其背后的商业模式和市场竞争的自然反应，就会从根本上决定一间房子的流转命运。
2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行。这一条例不仅厘清了一些曾频频引发争议和官司的矛盾点，更意味着房屋租赁市场将逐渐步入更加规范的管理与监督轨道。
事实上，近几年的租房市场确实发生了不少细微的改变。从重托管模式的逐渐式微，到轻托管模式的炙手可热；从大肆推广的合租租赁，到整租的兴起……这些变化都在悄然影响着租房市场的格局。
然而，问题往往与变化共生。在租房市场中，“要么给钱，要么给时间”成为了许多租客的共识。北京的多多（化名）最近正在找房，她已经完全接受了租房离不开中介的现实。她认为自己可以代表一类人：宁愿支付中介费，也不愿摊上不靠谱房东或二房东的麻烦。
市场上主流的租房平台有链家、贝壳、自如、我爱我家等，而巴乐兔、房小豆、闲鱼租房等相对较小的平台，以及房地产开发商旗下的长租公寓项目如龙湖冠寓、万科泊寓等，也占据了不小的市场份额。按照经营模式，这些租房平台可以粗略地分为两种：要中介费、无服务的类型，以及无中介费、有服务的托管类型。
多多选择了后者。她表示，托管模式相当于给自己上了一层保险。虽然与月租同价的中介费变成了每个月的服务费（月租的10%），但只要租期内有维修问题，甚至是生活琐碎，自己都不用操心，交给平台就行了。“和房东的沟通成本也省下来了。”她认为，因为房东和租客是房子最直接的两个利益体，考虑问题很容易往利于自己的方面倾斜，所以托管平台作为第三方，反倒能更加纯粹地解决问题。
然而，弊端同样明显。以重托管模式为例，类似自如的平台会先从房东手里收房，统一装修后再出租。这样的房子硬性条件基本不成问题，但多多的切身体会是：总会遇到“老黄瓜刷绿漆”的案例。她解释说，以北京为例，住宅特点决定了20世纪末建成的老破小特别多。“这种房子楼外看着还不错，因为统一整修过外墙，但一进到楼道里，破烂不堪的气息就掩盖不了了。直到走进房子里，全屋智能和精装修又让你精神分裂一次。”
带看房子的中介对多多说：“外面破，里面要是再破，就更没人租了。”这仅仅是开始。无论精装修掩盖了多少房子本身的老旧问题，如果碰上整栋楼的设施老化，或者小区本身没有物业，只有房管所代管，那后续也是源源不断的麻烦。
那么轻托管模式呢？贝壳旗下的省心租模式可以算是轻托管的代表。和重托管的区别在于，轻托管的模式不会对房屋本身做太大改动，基本保留了房东原有的硬装，只增加一些必要软装。不少接触过轻托管模式的租客表示，这种模式的优点就是价格要比重托管便宜，但同样按月收取的10%左右的服务费，只包含维修，并没有自如那样的双周保洁，看起来性价比不高。
多多说，有一种可遇不可求的情况就是，在其他平台正好租到了刚从自如退下来的房子，“这样装修又好，又没那么贵。”某平台的管家也表示，这种几经流转的房子太正常不过。链家、自如、贝壳虽然是在同一个生态里，有各种各样的渊源，自如的房源也会在贝壳APP上展示，但说到底大家还是各干各的，各收各的房。
一间房子到了什么中介手里，就是什么命运。重托管模式的中介有权翻新，整改大问题；轻托管的中介也有权对房屋的维修问题做主。有租客感叹：租了一个看起来还不错的房子，但住了一段时间，通过一些细节发现，“这房子早已饱经风霜了。”
“你永远不知道这个房子曾经发生过什么事，尤其是倒了这么多手之后。”一位租客表示。
近几年，不断有数据证明，租房市场确实有所降温。中指研究院的报告显示，2025年上半年重点城市租金整体小幅波动调整，50城住宅平均租金累计下跌1.37%。和去年相比，整体趋势也是在下降。麟评居住大数据研究院发布的报告中就提到，前5个月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月，较2024年租金水平下降1.12%。
北京三里屯的一名自如中介也对表示，现在合租的租金要比前几年的最高点降了100元/月左右，整租租金差不多降了300-400元/月。他也说，现在合租的房子没有以前那么多了，因为很多城市在严查隔断房，拆掉之后，很多房东也就不再续约了。算下来，两居加了客厅隔断变成三居出租，要比整租两居贵不少，但如果这个不能做了的话，重托管的合租就也没那么划算，“贝壳他们，都很少搞合租的。”
还有一些中介表示，只有在毕业季那段时间，带看的频率才明显高一些，平时的咨询量和带看量远不如往年。另一边，租客的体感很微妙。租金确实有所下降，但可选择的房源也并没有想象中多，似乎有一种没近来什么新房源、只是原有房源在缓慢降价的感觉。
据CRIC长租数据系统监测，2025年7月全国55城个人房源合计挂牌量达到61.80万间，这一数字较去年同期上涨了12.19%，与上月相比环比上涨7.03%，为近三年峰值。不可否认的是，房租普降带来的一个直接结果就是，房租本就不高，房东很难再割肉给中介了，于是干脆收房回来，自己直租。
所以，回到中介这一方，价格降了，但体感并不明显，从中介平台租房也并没有想象中那样变得极其容易。租房市场“局部降温”，更逃不开的原因是现行重托管和轻托管模式本身的顽疾。
自如中介解释，自如最常见的装修风格叫“心舍”，在这个风格下，所有的硬装软装都是一个套餐，是标准化的配置。现行的大部分房源都是用的同样的模板，也就是那些老小区里的好房子。但如果要实现好小区+好房子的配置，就不是这么简单了。在一些中高档小区里，自如收房之后做的是“漫舍”风格，不是现成模板，而是根据房子的情况设计和装修，这也就让本就租金不低的房子，又加上了一笔更贵的成本。
也可以理解，本身条件一般的房子，只要加上标准化的精装修就能卖上价；本身条件很好、小区物业配套都相对高档的房子，如果只用标准化装修，肯定会失去竞争力，也必须匹配更好的精装修才能同样卖上价。这样一来，重托管模式下，至少平台中介没办法继续压缩成本。
轻托管模式除了省掉装修这笔大额成本，其他的几乎和重托管没什么区别。在租期内，轻托管仍然要付出人力、物力、财力去完成服务费内应尽的义务。无论如何，整体租金在降的基础上，任何托管模式，能让的价格空间都不多。
多年前暴雷的蛋壳公寓，在北京大规模撤退的You+公寓等长租公寓模式，也是重托管模式的代表。但是，长租公寓基本不涉及房东，是由企业自行收房装修，类似酒店管理的运营方式。无论哪种模式，重托管模式的确不太适应当下的环境了。
“重托管模式以前能成功或持续的基础现在已经发生变化。”58安居客研究院院长张波解释道，“当房地产处于上行周期的时候，租金本身会随着房价的上涨而同步上升，重托管模式虽然在收房和装修层面会有前期资金投入，但通过转租赚取租金差价的机会还是相对明显的。”
他表示，但随着租金贷被曝光，各地租赁规范出台后，直接削弱了重资产模式的资金腾挪空间。“加之近几年租金整体呈现下滑，以往承诺最低租金兜底保障拿到的房源在当下直面压力，出租周期不断延长并伴随着空置成本攀升，业务的收缩压力不断增大。”
《住房租赁条例》中要求企业配备专职管理人员、定期检测空气质量，并要求租赁信息平台需核验房源真实性，虚假房源发布者最高罚款10万元。张波表示，这些都大大增加了租赁机构的运营成本，“单一靠租金差来赚钱的模式很适应新的环境，也倒逼租赁行业从租金差盈利转向寻找如何更好通过服务价值实现盈利。”
更为灵活的轻托管模式，将更适应接下来更规范的市场。但这个模式也并非高枕无忧，每一种托管方式，都会匹配相应的服务，当租金已经没有什么故事可讲了之后，服务将成为一个关键卖点。
张波认为，服务品质提升才是机构化租赁未来长期机会点。“重托管模式的规模减少并非行业倒退，而是当下市场不断进化推进的结果。轻托管模式更多出现也是更契合当下租赁变化更快的市场，但从未来来看，无论轻重，都不能过度依赖规模效应导致服务质量下降。”
而且，服务品质并不只是重资产才能达到最优，而是寻找一种平衡。“就像我们花200元在二线城市住酒店并不会指望能有五星级的酒店服务，但是要能达到与之匹配的服务水准。从住宅租赁来说，有一些基础性服务在轻托管中也很重要，比如维修响应能在5分钟内达成，落地现场提供服务的速度能比行业平均水平快1小时，都是租客体验到服务品质的直接表现。”张波说道。
轻重模式正在完成历史交接，个人房源逐渐变多，但现在开始施行的《住房租赁条例》也对个人房东做出了约束。租房市场的降温，也许是行业走向规范的一个开始。
猜你喜欢
