当“上海内环”“均价11万/平”“现房”这三个关键词同时出现时，大多数人会预期这是一个“日光”盘。然而，现实却上演了一出小概率的冷清戏码。
9月24日，位于杨浦内环的滨江晶典正式开盘，推出42套房源，备案均价为11万/平。然而，令人意外的是，这批次房源仅吸引了11组购房者认筹，认筹率仅为26.2%。即便放在全市范围内比较，这一数据也显得相当低迷。
那么，究竟是什么原因导致了这一结果呢？主要可以归结为以下两方面。
首先，从地理位置来看，尽管滨江晶典位于内环内，但其所在区域的城市界面相对陈旧，周边以老旧小区为主。此次推出的42套房源，实际上是一幢孤立的楼栋，缺乏社区氛围，这给潜在购房者带来了不小的顾虑。
其次，价格因素无疑是关键。虽然11万/平的均价在内环区域看似具有竞争力，但与项目前几期楼栋的次新房挂牌价（约10万/平）相比，滨江晶典的唯一优势仅在于“新”。这一价格并未能充分激发老业主的改善需求。
此外，滨江晶典南面700米处的保利外滩序BUND45项目，以12.9万/平的均价推出了类似的洋房产品，并在开盘时迅速售罄，这无疑分流了大量潜在的改善客户。
而对于刚需客户来说，滨江晶典总价约1000万的房源显然超出了他们的预算范围，导致项目陷入了“高不成低不就”的尴尬境地。
资料显示，滨江晶典的开发商是上海尚发房地产发展有限公司，该公司隶属于上汽集团旗下，法人为季友国。上汽集团在2006年至2023年间一直是中国汽车销售的领头羊，直到2024年才被比亚迪超越。
滨江晶典是上汽集团在上海开发的唯一住宅项目，此外，该公司还开发了一些商办项目，主要围绕汽车产业链进行产城开发。由于房地产并非上汽集团的主业，因此销售遇冷也在情理之中。不过，该公司也确实享受到了过去二十年房价上涨的红利。
回顾历史，滨江晶典在2009年10月首次开盘时，房价为2.5万/平；2010年12月第二次开盘时，价格已涨至3.3-4.1万/平；2013年5月第三次开盘时，价格再次攀升至5.4-6.8万/平。而此次11万/平的价格，已经相当于首次开盘时的四倍有余，盈利空间巨大。这也为后续实现快速去化提供了一定的缓冲空间。
然而，对于周边次新房的老业主来说，这并不是一个好消息。不过好在项目体量不大，对板块二手房价格的冲击相对有限。
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