最近，一则关于国际投行高盛的预测引发了广泛关注。有网友称，高盛发布了一份97页的报告，指出中国房价自2021年高点已下跌20%，并预测到2027年前可能再跌10%。这一预测让不少计划今明两年购房的人感到担忧：现在掏空家底买房，未来会不会面临资产缩水，甚至首付打水漂的风险？
我们经过多方搜索，并未找到这份所谓的97页报告原文。但如果高盛的预测成真，今明两年购房者确实可能面临资产贬值的压力。那么，这一预测的依据是什么？市场现状又如何？不同城市的房价走势会有何差异？本文将为您详细分析。
01、网传高盛预测的依据
据网传信息，高盛亚太区首席经济学家黄卓带队分析了100个主要城市的房价数据，并参考了国外房地产泡沫破裂的案例。报告认为，本轮房价下跌始于2021年，目前仅完成了总降幅的40%，预计剩余60%的跌幅将在未来几年内释放，真正触底可能要等到2027年底。
报告得出悲观结论的原因主要有三点：
第一，房子供给过多。目前全国商品房待售面积达7.5亿平方米，即使不再新建，存量消化也需要两三年时间。供过于求的情况下，房价上涨动力不足。
第二，购房需求减少。过去，城镇化快速推进和年轻人口增长推动了购房需求的快速增长。但现在，城镇化率已接近65%，进入天花板状态。到2027年，25-39岁的主力购房群体将减少4200万，相当于该年龄段总人口的15%。接盘者减少，房价可能难以支撑。
第三，居民负债率高。目前居民负债率占GDP比重已达63.5%，接近发达国家水平。北京、上海等地的房价收入比超过12倍，远超国际警戒线。购房压力巨大，很多人根本买不起房。
02、政策救市为啥房价没涨上来？
自2021年房价进入调整周期以来，针对房地产的救市措施不少，包括降低首付比例、降低贷款利率、放开限购等。据统计，相关利好政策可能多达数百个，但房价非但没有上涨，百城二手房价甚至持续下跌30多个月。
原因何在？核心问题在于根本矛盾未解决：人口减少、房子库存大、居民债务高。在这种情况下，政策只能“稳市”，让房价跌得慢点，很难指望它再涨回去，更别说涨回最高点。说白了，目标已经从“托住市场”降级为“稳住别崩得太快”。
03、市场现在啥情况？
目前，房地产市场依然低迷。数据显示，1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。
开发商也面临困境。2025年8月，排名前100的房企实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%。1-8月累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅还在扩大。
到6月份，已有37家上市房企债务违约，涉及金额超2.7万亿。此外，最近还出现了一个新麻烦：交屋潮遇上抢贷潮。2025年前5个月全台新成屋交屋量创二十年新高，但买家贷款难批，建商收不回款，导致断链潮、解约潮频发。
04、不同城市，差异大
“全国平均”数只能是大概，实际上不同城市的房价走势差异很大。
① 北上广深等一线城市，预计累计跌幅最高20%。这些地方产业经济较强，人口持续流入，中金预测可能2025年底就能先稳住。
② 杭州、南京等二线城市，预计累计跌幅最高25%，但企稳时间估计在2026-2027年。不同城市的产业经济不同，去化周期也存在较大差异。例如，南京、武汉等核心区域压力较大，去化周期可能超过18个月；而合肥、成都核心区压力相对较小，预计去化周期在6-10个月。
③ 产业空心化、人口外流的三四线城市，情况可能比较惨淡，预计跌幅在40%，甚至更高。像这样的城市，房价回到2021年高峰估计不太可能。连中金都说，这些城市谈拐点没意义。
05、今明年买房，首付要打水漂了？
从目前的趋势来看，如果你买的房子位于人口持续外流的三四线城市，300万买的房子，三年后可能只值210万，刚好把首付亏完。如果你是2021年高峰期接盘的，甚至有可能变成“负资产”，即房子的市值低于贷款余额。这种情况在资源枯竭、人口持续流出的城市尤为凸显。
如果你是投资客，尤其是高位跟风接盘的，情况可能更惨。政策严控第二套房贷款，加上利率高，借钱炒房的人每月还贷压力巨大，很多人被迫低价卖房脱身。
有专家指出，这次楼市下跌不是普通的周期性波动，而是一个历史性的转折点。对于普通老百姓来说，房子的金融属性不断褪去光环，逐步回归到居住的本质。这意味着，真正需要买房的人，未来几年甚至能够等到近十年来最实在的价格。比如，如果高盛预测的“2027年前还得再跌10%，2027年真正触底”成真，那么现在倒计时，其实并不遥远。
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