国庆、中秋双节复工后的首个交易日，新城控股（601155.SH）便传来好消息：公司子公司成功发行1.6亿美元的美元债。这不仅是继6月实现近三年民营房企重启境外资本市场融资首单后，“新城系”的第三次美元债发行，更标志着房企融资环境显著改善，市场对新城控股商业运营能力的信心持续增强。
境内外融资双突破，新城控股融资渠道全面打通
2025年10月10日，新城控股发布融资公告，其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED成功发行总额为1.6亿美元的无抵押固定利率债券，期限两年，票面年息11.88%，每半年支付一次。标准普尔给予此次债券评级为B-，募集资金将主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。
新城控股表示，债券的成功发行体现了境内外投资者对公司的高度认可，有利于进一步优化融资结构、拓展融资渠道。事实上，这并非新城控股近期首次在境外融资市场取得突破。2025年6月，其母公司新城发展控股有限公司已成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年民营房企境外资本市场融资的“首单”；9月底，新城发展全资子公司再次成功发行1.6亿美元的优先担保票据，票面利率同样为11.88%。
境外融资频频告捷的同时，新城控股境内债券发行也接连上演。8月，公司成功发行10亿元中期票据，票面利率仅为2.68%，认购倍数为2.28倍，期限5年，由中债增提供全额担保，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级；9月底，公司再度发行9亿元中期票据，票面利率3.29%，认购倍数达到1.5倍，主要用于置换偿还“22新城控股MTN002”债务融资工具本金的自有资金。这不仅是房地产融资“三支箭”政策以来中期票据到期后的首单续发，更彰显了新城控股在境内融资市场的稳健表现。
经营性业务成盈利压舱石，吾悦广场布局成效显著
融资渠道全面打通的背后，是新城控股经营性业务的持续稳定增长。2025年上半年，公司实现营收221亿元，实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，在A股上市89家房地产开发企业中跻身盈利规模前五。尤为值得一提的是，公司以“吾悦广场”为核心的物业出租及管理收入达64.23亿元，毛利率高达71.2%，为公司带来45.73亿元的毛利额，成为盈利的绝对“压舱石”。
这种转变在2024年已初现端倪。当年，新城控股房地产开发业务实现营收760.41亿元，毛利率为11.72%，贡献毛利额89.14亿元；同期公司物业出租及管理收入为120.29亿元，毛利率70.17%，毛利额达到84.4亿元。以不到15%的营收占比贡献公司约一半的毛利额，这在之前从未有过。而到了2025年上半年，房地产开发业务的毛利率已降至7.96%，进一步凸显了经营性业务的重要性。
吾悦广场的布局成效显著。截至2025年上半年末，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率达97.81%。吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%。新城控股董事长王晓松表示，商业已成为整个公司的基本盘和未来发展的基石，公司将把80%的时间和精力投入到商业板块。
机构投资者重仓，市场信心回升
新城控股的稳健表现吸引了机构投资者的广泛关注。东方财富Choice数据显示，2025年上半年，基金持有新城控股达到1.74亿股，占公司总股本的7.7%，持仓家数达到320家，较一季度显著增加。这是基金持有新城控股两年半以来的新高，上一次持仓高峰出现在2022年报，彼时共有391只基金持有新城控股1.77亿股。
机构投资者的重仓也推动了新城控股股价的走高。自2024年二季度创下不足8元/股的阶段性低点后，公司股价底部不断抬高，涨幅一度实现翻倍，目前超过15元/股的股价依然较最低点涨幅在一倍左右。中金公司日前指出，新城控股已顺利度过债务刚兑高峰期，判断公司后续在向不动产运营商转型过程中将重构盈利模型，并触发“戴维斯双击”。
中金公司认为，新城控股商业运营业务表现稳健，2025年1-9月商业运营业务收入破百亿达到105.11亿元，累计同比增长10.82%，全年有望实现9%-10%的收入增速。虽然开发业务盈利偏低，但符合市场预期，且营收构成调整推动毛利率进入上行通道。结合商业运营表现以及近期融资，存量负债均价稳步下行，有利于后续业绩加速释放。
本文刊于10月18日出版的《证券市场周刊》
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