2013年登陆香港联交所，2025年启动私有化程序——中粮集团旗下核心商业地产平台大悦城地产（00207.HK）的资本市场征程即将画上句号。11月17日，公司正式宣布，当日举行的法院会议上，参与投票的计划股东以高比例通过私有化决议案，标志着这一资本运作进入最终执行阶段。
根据公告披露，待相关程序完成后，大悦城地产的上市地位预计将于11月27日正式撤销。这一决定背后，既包含企业战略调整的深层考量，也折射出当前房地产行业资本运作的新趋势。
<作为中粮集团商业地产运营的核心载体，大悦城地产截至2024年末已形成覆盖全国五大城市群的资产布局，旗下运营32个大悦城、大悦汇等商业综合体，同时持有一线城市投资物业、销售型项目及多地豪华酒店资产。其母公司大悦城控股（000031.SZ）作为A股上市公司，与大悦城地产形成独特的"A控红筹"架构，在行业内较为罕见。
今年7月底披露的私有化方案显示，大悦城地产将通过协议安排方式，以约29.32亿港元总代价回购股份。股权结构将发生根本性变化：协议生效前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%；完成后大悦城控股持股比例将跃升至96.13%，得茂持股增至3.87%，实现近乎全资控股。
"交易完成后，公司将显著增厚对大悦城地产的权益，这对提升归母净利润具有直接推动作用。"大悦城控股在公告中明确指出。这种资本运作与其近年业绩表现密切相关——数据显示，2022-2024年公司累计亏损超70亿元，虽在2025年上半年实现扭亏，但仍需通过优化资产结构巩固盈利基础。
行业分析机构克而瑞指出，房企私有化退市潮的兴起主要源于三大驱动因素：首先，股票流动性不足导致股东难以大规模退出，融资功能受限使资本市场价值发现机制失效；其次，连续亏损引发的债务危机压力，迫使企业寻求更灵活的资本运作方式；最后，作为上市公司需承担的合规成本与管理复杂性，与当前行业深度调整期的战略转型需求形成矛盾。
具体到大悦城案例，其私有化决策具有典型性。作为红筹架构企业，双重上市地位带来的治理复杂度在行业下行期愈发凸显。通过退市简化股权结构，企业可更高效地推进商业地产轻资产转型战略，同时减少信息披露等合规成本。数据显示，2025年上半年大悦城控股实现扭亏为盈，此时推进私有化恰逢其时。
近年来房企私有化案例呈增多态势。2021年首创置业打响退市第一枪后，中国宏泰发展、华发物业、首创钜大等相继跟进，大悦城地产与五矿地产成为最新案例。克而瑞研究认为，这一趋势将持续2-3年，行业将经历更彻底的洗牌重组。
从市场表现看，私有化企业普遍存在股价长期低迷特征。以大悦城地产为例，其股价在私有化公告前长期徘徊在0.2-0.3港元区间，市值与资产规模严重背离。这种价值扭曲现象，在行业流动性危机背景下愈发普遍，促使更多企业选择退市重构资本价值。
值得注意的是，本轮私有化潮中，央企国企背景企业占比显著提升。这既反映出国有资本对旗下上市平台的整合诉求，也显示在行业调整期，具备资源优势的企业更具备通过资本运作穿越周期的能力。大悦城地产的退市，或许只是这场行业重构大戏的序幕。
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