近期，中国房地产行业迎来重大进展：融创中国和碧桂园先后宣布债务重组计划获得通过，标志着房企债务化解模式从展期转向实质性减债。作为行业标杆企业，两家公司的重组方案落地不仅为自身赢得稳定经营窗口期，更预示着大型房企化债进入尾声，行业有望轻装上阵。
债务重组方案落地：削债规模创行业纪录
2025年11月5日，融创中国（01918.HK）境外债务重组方案获香港高等法院批准正式生效，成为首家完成境内外债务全部重组的大型房企。其95.52亿美元境外债务通过“全额债权转股权”实现基本清零，境内154亿元公开债务重组方案同步推进，提供债券赎回、股票兑付、以资抵债等选项，未选择方案的债务延期5-9.5年，利率下调至1%。
紧随其后，碧桂园（02007.HK）于11月6日宣布约177亿美元境外债务重组方案通过，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合模式，预计削减有息负债117亿美元（约合人民币840亿元），削债比例达66%。两家企业合计削债规模超千亿元，为行业树立深度重组标杆。
模式转型：从展期到实质减债
与以往“以时间换空间”的展期策略不同，当前房企债务重组呈现三大特征：一是削债比例显著提升，龙光、融创、旭辉等企业境外债削债比例达50%-70%；二是重组工具多元化，债转股、以资抵债、长展期等模式广泛应用；三是系统性解决债务问题，通过降低利率、拉长久期、削减本金三管齐下。
克而瑞分析指出，在销售回款和融资持续低迷的背景下，房企债务重组已从“缓期执行”转向“标本兼治”。中指研究院数据显示，截至目前已有21家出险房企完成债务重组，化债规模达1.2万亿元，总有息负债规模近2万亿元的企业短期偿债压力大幅缓解。
行业影响：风险出清与信心修复
债务重组的实质性推进带来多重积极效应：企业现金流压力显著缓解，为保交楼工作创造条件；资产负债表优化为长期经营恢复奠定基础；行业风险加速出清有助于稳定市场预期。以融创为例，其境外债务重组后，2025年需偿还的公开市场债务仅剩20亿美元，较重组前下降97%。
但专家提醒，债务重组并非“一劳永逸”。中金公司指出，当前重组方案主要降低3-5年流动性风险，企业造血能力恢复仍需时间。多数企业仅完成局部债务重组，整体债务规模压降效果有待观察。未来行业经营修复可能呈现分化：部分企业聚焦传统开发业务，部分转向轻资产运营，困境资产盘活能力将成为关键竞争力。
国际经验：日本大和房屋的转型启示
日本大和房屋工业的逆势发展提供重要参考。1999-2023年，该公司通过“住宅业务向商业设施转型+REITs资产证券化”双轮驱动，净销售额从9510亿日元增至52030亿日元，复合增长率7.3%；营业利润率从5.0%提升至8.5%。其商业设施和事业设施（物流、医疗）收入占比超50%，2016-2023年通过REITs出售资产获利超800亿日元，成功实现轻资产转型。
中国路径：金科重整提供本土方案
作为中国首家获批重整的上市房企，*ST金科（000659.SZ）规划设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过特殊资产投资、改善型住宅开发、收费服务强化等举措，推动向不动产综合运营商转型。其重整方案为行业提供了“债务化解+业务重构”的双重路径参考。
随着债务重组深入推进，房地产行业正站在转型十字路口。从“高杠杆扩张”到“稳健经营”，从“单一开发”到“多元运营”，这场深度调整或将重塑行业格局，为高质量发展奠定基础。
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