专家解读：房价下跌真正受伤的是谁？普通家庭风险大揭秘

中国房地产，到底该往何处去？

1. 专家观点：房地产是撼动宏观经济的震源

近日，一篇题为《房地产是撼动宏观经济的震源》的文章引发广泛关注。该文为厦门大学双聘教授赵燕菁接受媒体采访的答复记录。作为曾担任厦门市规划局局长、中国城市规划设计研究院副总规划师的学者型官员，赵燕菁与黄奇帆并称中国房地产领域两大权威专家。

2. 核心观点解析：房价波动对谁影响最大？

土地财政本质：土地财政实质是地方政府通过土地出让权和规划权获取的财政收入。

房地产救市策略：赵燕菁指出，当前房地产需放弃数量目标，停止新增供地，赎回过剩不动产。继续依赖卖地融资的发展模式已与中央经济工作会议要求的存量提质战略背道而驰。

房价下跌的受害群体：数据显示，中国城镇居民住房拥有率达96.3%，农村居民达94.8%。城市家庭住房资产占总资产比例高达77.7%，远超美国的34.6%。这意味着普通家庭财富高度依赖房产价值，房价下跌将直接冲击其资产负债表。

房地产转型路径：

• 建立市场与保障双轨制
• 明确房价上涨对缩小贫富差距的积极作用
• 通过回购过剩商品房解决保障房需求
• 接手烂尾项目以保障银行系统稳定

3. 行业现状：房地产寒冬持续

国家统计局数据显示，2025年1-8月：

• 新建商品房销售面积5.73亿平方米，同比下降4.7%
• 住宅销售额5.50万亿元，同比下降7.3%
• 房地产开发投资额6.03万亿元，同比下降12.9%
• 房屋新开工面积3.98亿平方米，同比下降19.5%

粤开证券数据显示，与2021年相比，2025年上半年中国商品房销售面积下降42.4%，销售额下降49.1%，待售面积却上升50.6%。截至6月末，全国待售商品房面积达7.69亿平方米，去化周期需26.7个月。

4. 经济影响：从增长极到拖油瓶

房地产业增加值占GDP比重从2020年的8.3%回落至2024年的6.3%，对GDP增长的拉动由正转负。2021-2024年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点。

地方财政方面，全国土地出让收入从2021年的8.71万亿元降至2024年的4.87万亿元，土地财政依赖度从35.9%下降至17.3%。

5. 房价能否继续上涨？现实约束与深层矛盾

行业地位：房地产贡献约20%的GDP、40%的财政收入、20%的社融存量，构成约60%的家庭资产。其投资占全社会固定资产投资的四分之一，市值约430万亿。

供需矛盾：

• 1990-2017年，中国新建房产面积增长170倍
• 城市人均住房面积达50平方米，接近发达国家天花板
• 2022年防城港商品房去化周期达152个月

人口因素：中国城市化率已达65%，新增人口减少直接削弱购房需求。

6. 银行角色与系统性风险

前银保监会主席郭树清指出，房地产相关贷款占银行业贷款的39%。房价大幅波动将引发连锁反应：

• 上涨导致房企过度借贷，风险积聚
• 下跌引发房奴断供，银行坏账激增

高盛数据显示，2019年中国住宅和开发商库存总额达52万亿美元，超过美国债券市场规模。

7. 未来展望：房地产税与存量市场

央行调查显示，我国城镇居民家庭七成财富为房产，住房拥有率96%，其中10.5%的家庭拥有三套及以上住房。开征房地产税既可减轻实体经济压力，又能为地方财政提供稳定税源。

当年轻家庭被高房价捆绑，耗尽积蓄购买钢筋水泥时，这不仅是个人悲剧，更是社会资源配置失衡的警示。解决房地产问题，需从税收改革、供需调节、金融风险防控等多维度综合施策，方能实现行业可持续发展。