本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道
面对企业闲置不动产处置难题，传统出售或租赁模式已难以满足资产盘活需求。近期，天津通过信托模式创新，成功完成首单不动产信托登记项目“津不动产1号”，为价值300万元的闲置商铺注入新活力，标志着我国不动产信托领域迈出关键一步。
该项目由滨海新区国有资本投资运营有限公司旗下宏泰房产与北方国际信托股份有限公司合作推进，标的为大港某小区一处两层配套商业地产。宏泰房产将该房产登记为信托财产后，由北方信托引入专业机构运营，实现资产从“闲置”到“持续收益”的转变。
北京市京都律师事务所高级税法顾问高慧云指出，此次信托以国企为委托人、北方信托为受托人，通过存量商业地产设立信托，既保障了国有资产合规运营，又提升了资产效率。“津不动产1号”的落地，标志着我国不动产信托制度创新与实践取得突破性进展。
9月8日，天津市出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号），构建“持有和购买双场景+创新资产盘活应用+转入转出双流程+多部门协同”的创新体系，为信托支持实体经济与民生需求开辟新路径。
制度创新三大亮点：
北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰分析，天津试点增设“受托人购买不动产”模式，降低信托设立成本，减少流转环节，避免重复纳税，增强信托普惠性。同时，通过标准化登记流程与“源头核查＋专业把关”风险防控机制，确保信托财产独立性与安全性。
在“津不动产1号”中，宏泰房产将难以流通的商业地产转化为可交易金融份额，既减轻持有负担，又通过专业运营实现增值。高慧云表示，传统国有资产转让旨在所有权转移，而此次自益信托通过架构隔离、管理和运营资产，委托人继续享有经济利益，信托受益权成为企业非交易性金融资产。
“这一模式实现了资产结构优化与运营重组，为国企资产保值增值提供专业保障。”高慧云强调，“不动产信托登记推动‘不动产活化’，提升盘活效率，形成示范效应。”
北方信托则指出，针对国企存量不动产“流转不畅、价值沉淀”问题，不动产自益信托模式通过破产隔离、灵活规划与专业管理，将“僵化”资产转化为可交易金融份额，为市场化运营与资产证券化奠定基础。
目前，北京、上海、广州、厦门、天津五地均启动不动产信托登记试点，形成差异化特色：北京聚焦特殊群体保障，上海支持居住权与收益权分离，广州引入预登记机制，厦门填补存续期操作空白，天津则锚定“存量盘活”场景，新增“委托受托人购买不动产”路径。
尽管政策框架逐步完善，但不动产信托业务仍处“政策热、市场冷”阶段。业内人士指出，除少数试点外，全国尚未形成规模化盘活态势，市场主体在不动产行情低迷下态度谨慎，业务推进难度较大。
用益信托研究员喻智认为，信托业务与经济环境深度绑定，不动产信托需政策引导与市场响应双重支撑。现阶段其仍处于市场培育期，需等待环境进一步完善。
业内人士表示，新型金融工具需经历“政策探索—市场培育—规模扩张”过程。随着政策细化、生态优化与经济回暖，不动产信托有望在未来3-5年实现跨越，成为盘活存量、服务实体经济的重要力量。
责任编辑：冯樱子 主编：张志伟
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