上海城市界面（孙婉秋 摄）
上海徐汇滨江的楼板价再次成为市场焦点。10月20日，上海第八次土地拍卖圆满收官，此次上架的6宗土地全部成功出让，最终总成交金额高达198.77亿元，相较于184.95亿元的起始总价，溢价率达到了7.47%，显示出市场对上海核心区域土地的强烈需求。
在本次土拍中，徐汇区WS5单元188N-1-21地块无疑是最受瞩目的明星地块。该地块坐落于徐汇滨江的核心地带，紧邻黄浦江，东侧与云锦路相邻，穿越后即可抵达西岸数字谷、西岸传媒港等高科技与文化产业的聚集地；而地块的西侧，则是两年前沪上备受追捧的“顶流红盘”云锦东方。如此得天独厚的地理位置，自然也体现在了地价上。
188N-1-21地块的起拍价就高达40.59亿元，起始楼面价更是达到了135000元/平方米，这一价格已经超过了2024年8月徐汇滨江xh128D-07地块创下的成交楼面单价纪录。后者当时的成交楼面价为13.1万元/平方米，曾一度刷新了全国住宅地块的最高单价。
在竞拍过程中，188N-1-21地块吸引了三家实力雄厚的竞买方——中海、保利发展以及招商+西岸+滨江的联合体。竞拍一开始，中海便展现出了强烈的拿地意愿，直接报出了44.65亿元的价格，对应溢价率10%，楼面价高达148503元/平方米，这一价格不仅成功拿下了地块，更创下了徐汇滨江成交楼面价的新高。
徐汇滨江（吴典 摄）
中海此次的精准出击，无疑折射出了其在上海市场的补仓决心。今年以来，尽管房地产市场整体持续筑底，但以北京、上海等为代表的核心城市的核心区域，楼价依然相对坚挺，因此也成为了各大房企争相布局的重点。
以今年9月为例，北京、上海的新房价格环比分别上涨了0.2%和0.3%，其中上海更是实现了同比5.6%的显著增长。核心区优质改善房源的入市，以及外围限购政策的放松，成为了支撑房价的关键因素。
58安居客研究院院长张波预计，四季度政策宽松将继续托底核心城市的成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化。然而，他也指出，一二线城市非核心区以及大量中小城市，仍需通过“以价换量”的方式来消化库存。
对于中海而言，其在上海的布局已经明显掉队，面临着“余粮告急”的困境。根据第三方咨询机构克而瑞的数据，2025年上半年，中海在上海的全口径销售额为137.78亿元，相较于上年同期的267.2亿元，几乎腰斩，排名也从去年同期的榜首滑落至第七。
此外，截至6月末，中海东部大区的总建筑面积为97.8万平方米，其中上海仅占1.1万平方米，占比1.12%。在该报告期内，中海来自东部大区的合约销售额为212.2亿元，占比17.7%，远不及上年同期的31%。
《国际金融报》记者查阅发现，目前中海在上海仅有一个在售楼盘，即位于松江的泗泾绿中海。该项目曾在今年3月下调价格，售卖均价从44000元/平方米降至43000元/平方米。而待售项目则仅有中海云邸玖章，产品总价在千万元以上。
中海汇德里项目（左宇 摄）
面对如此困境，中海在下半年明显加快了在上海的“补仓”节奏。7月，在上海第六批供地首日，中海便斥资118.88亿元斩获了静安、普陀两幅地块。其中，静安区C050202单元053-b-地块以53.63亿元的总价竞得，溢价10.1%；普陀区W060401单元 A03D-01、A03D-03地块则溢价14.17%，总价65.25亿元。
9月，中海又联手招商、徐汇城投、中旅投资拿下了徐汇东安城市更新项目，总金额高达约440亿元。然而，城市更新项目的业绩转化周期相对漫长，中海要想稳住业绩，恐怕更多要依靠公开市场的发力。
如今，2025年已临近尾声，留给中海的时间确实不多了。
记者 吴典
编辑 孙婉秋
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