内容提要：
2025统计年度，外国人购买美国现房激增三分之一。认为美国必将衰败的中国买家以137亿美元、1.17万套房产位居榜首，占总额24.5%，购房中位数75.96万美元，远超全美平均水平。受高房价和高房贷利率影响，美国本地购房需求低迷，外国富裕群体趁机投资。出于安全和房价上涨担忧，美国30个州通过限制外国人购房的法案。
一、2025年外国人购买美国现房增长三分之一，中国买家居首
在美国房价高涨导致美国人购房放缓的背景下，以中国人为主的外国富裕群体，将此视为在美国置业投资的良机。2024年4月至2025年3月统计年度，外国人在美国购买的现房数量同比大增三分之一，其中中国人的购买金额暴涨8成。尽管外国人的购房量仅占美国总销量的2%，但其影响力不容忽视。
根据全美房地产经纪人协会2025年美国住宅房地产国际交易报告，从2024年4月到2025年3月的2025统计年度（下同），外国买家购买了价值560亿美元的美国现房。这比前12个月增长了33.3%，创下2018年以来的最高增长。国际买家购买了7.81万处房产，比上年增长44%，是自2017年以来的首次同比增长，增幅为2010年以后15年以来的最高水平。外国买家的购买价格中位数为494,400美元，创历史新高。
该报告显示，在外国买家购买的美国现房中，购买额排名前5的国家分别是中国、加拿大、墨西哥、印度和英国。
其中排名第一的中国购买了137亿美元、1.17万套房子，占到购买额的24.5%；排名第二的加拿大购买了62亿美元、1.09万套房子，占购买额的11.1%；排名第三的墨西哥购买了44亿美元、0.62万套房子，占购买额的7.9%；排名第四的印度购买了22亿美元、0.47万套房子，占购买额的3.9%；排名第五的英国购买了20亿美元、0.31万套房子，占购买额的3.6%。
约10年前中国购房者的占比曾一度上升至25%-28%（2014～2016年），后来在新冠疫情期间的2021年降至8.3%，如今势头已经恢复。
二、中国人在美国房产市场一掷万金，购房价格比全美中位数高9成
外国人购房量增加的主要原因在于美国房价持续高涨，而且房贷利率居高不下，普通收入的美国人购房难度加大。
美国二手房价格（中位数）为42.24万美元，与4年前的2020年7月相比上涨了4成。30年期固定利率房贷利率在3月底前后达到6.65%，与美联储（FRB）启动加息前的2021年底（约3%）相比已经达到两倍。
受此影响，7月美国的二手房销量为401万套（经季节调整，按年率换算），与达到峰值的2022年1月（643万套）相比减少了4成左右。
美国房地产经纪人协会的Matt Christopherson介绍说：“在房贷利率居高不下、美国国内需求低迷的情况下，房源库存增加，对外国富裕群体来说是个好机会”。
还有很多人的购房目的是获取美国面向投资者的永久居留签证，或者用于子女留学时居住。房地产中介公司Compass的苏苗（音译）表示，中国购房者认为，在美国租房时要求外国租户进行额外担保等，会产生额外的麻烦和费用，还是买房更高效。
中国大型房地产门户网站“居外IQI”的创始人兼首席执行官（CEO）Kashif Ansari指出：“在美国拥有房产是一种身份象征”。
中国人不仅在外国人中，购买了最多的美国房子，其购买的美国房子的单价，高达每套117万美元，不仅遥遥领先其他国家，甚至比单价排名第二的墨西哥人的每套71万美元，高三分之二，是印度人购房单价47万美元的2.5倍。中国人均收入虽然在全球排名降至第73名，大约是全球人均水平的97.3%。但中国高居不下的基尼系数所积累的富豪阶层在美国一掷万金的豪气，令人侧目。
按照购房价格中位数计算，中国人的购房价格为75.96万美元，在各国购房者中也最高，比全美的住宅价格（进行调查的3月时的中位数、40.31万美元）高出9成。而且7成中国购房者不贷款，直接用现金买。
美国房地产经纪人协会的统计显示，外国人在城市地区购买住宅的比例占整体的4成，比上年提高1成。这是有数据可追溯的2010年以来的最高水平。外国人本来就以高价购买，城市地区再加上通货膨胀等因素，房屋转卖时更容易涨价。
三、中国购房客涌入美国，是否延缓了美国经济衰退？
早在1960年代，就有媒体判断“美国在衰退中进入1961年”。但美帝衰而不退，死而不僵，妄图与我们的预判比拼持久力。
媒体、学者坚持认为，美国政治失能，经济失衡，社会失序，美国的政治制度必定导致美国走向衰败，与我们“晚清”的衰败之路好有一比，在我们实事求是稳舵发展时，美国的衰败已是积弊难改。
而这些预判总被延误，可能是中国富豪在美国扫楼送去了资金，成为挽救美国衰败之象的及时雨。
早在2019年，澎湃新闻就报道称，美国房地产经纪人协会的最新数据显示，在美国的海外购房者中，中国买家无论是在购买数量还是交易金额上，都已经连续六年独占鳌头。中国买家在过去十年中在美购房的金额从2009年的41亿美元已上升到2018年的304亿美元，其中最近六年持续占据第一的位置。目前，中国的个人投资者已经超过加拿大，成为购买美国房产最多的外国买家，占外国人在美购房总额的15%。
据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）1月9日报道，往常，来美国买房的大多是中国富人，他们更倾向于用现金购买价值数百万的房产。但数据显示，越来越多的中国中产阶层买家也跟随中国富豪的脚步在美国购买房产。
总部位于旧金山的房地产公司Alain Pinel的国际业务部负责人米奇·奥尔森介绍说，不同的是，他们在寻找价格较低的房产，并更多地使用贷款购房。同时，购买的区域也从往常热门的加州和纽约等地逐步扩展到得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州。
刚刚在上海参加了一个国际房地产展的奥尔森表示，“中国民众把两国政治方面的波动和对房地产的投资分得很清楚” 。
2010年4月至2025年3月，15年来中国富裕阶层在美国累计购买了2632亿美元的现房，占到美国这一时段外国人购买力的19.7%——接近五分之一，是美国海外购房客遥遥领先的第一名，比第二名加拿大人的购买额1728亿美元，要多一半以上——多52.3%。
四、美国人限制外国人购房，30个州通过相关法案
不过，美国人对中国和其他国家富裕阶层为美国市场带去的房地产投资能力并不珍惜，美国国内的警惕感反而正在提高。美国人认为，外国人买房增加，造成了安全方面的隐忧，还推动了美国的房价上涨。
华裔美国人会员较多的美国非营利组织Committee of 100（百人会）的数据显示，截至8月20日限制外国人拥有房地产的州级法案通过了54项。美国50个州中超过一半的30个州通过相关法案。
此外，仅2025年就有133个限制法案被提出。得克萨斯州6月修改了州法律，授予州长指定对象国家并限制其持有本州房地产的权力，新法律于9月1日施行。
Greenberg Traurig LLP律师事务所表示，新的州法律规定，如果符合一定条件，例如相关国家出身者没有美国永久居留权等，就不得拥有用于非自住目的的住宅或商业设施，也不得进行超过1年的住宅或商业设施租赁。适用对象不仅包括住宅和商业设施，还包括农地和水源等广泛领域。不仅是政府相关人员，对象国的普通民众和企业也会受到限制。
在美国社会中，有越来越多的观点对限制外国人在美国买房表示欢迎，认为这会让收入一般的美国人买房变得容易。但另一方面，如果指定特定国家或地区，可能会导致与排斥移民风潮相关的歧视行为，说不定也会加速美国如我国媒体所预判的衰败。
【作者：徐三郎】
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