“零公摊”“得房率超100%”——近一年多来，商品房市场的竞争焦点悄然从“价格战”转向“得房率博弈”。超高得房率成为部分新房热销的核心卖点，但背后隐藏的“偷面积”乱象，正引发多地政策干预。
提升居住空间感本应是建设“好房子”的积极方向，但部分房企为追求高得房率，采取阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间等手段变相增加室内面积。例如，将阳台设计为半封闭结构，交房后通过改造扩大面积；或把设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的开口，供购房者自行改造为室内空间。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，高品质住宅设计中，入户花园、飘窗、阳台等区域仅部分面积计入容积率，房企通过提高这些区域占比来提升“得房率”。但实际操作中，因监管不严，部分项目将报规后的面积转移至客厅、卧室，甚至挤占天井、电梯厅等公共空间，导致住宅实际套内面积与宣传不符。例如，长沙某楼盘宣称138平方米户型得房率达123%，实则将8.84平方米的电梯厅计入总面积。
近期，成都、广州、北京等城市相继发布文件，严格规范建筑计容标准。9月15日，成都市发布《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，明确阳台、飘窗、入户花园等附属空间的水平投影面积不得超过住宅计容建筑面积的30%。与2024年版本相比，此前“入户光厅”（开敞式电梯前室）未纳入20%的限额，导致市场上出现30平方米以上的“花园餐吧”“会客厅”设计。新规将光厅面积纳入30%范围，并首次将外廊、空腔、镂空、花池等空间计入板率计算，旨在抑制无序扩张，保障住宅整体品质。
广州的规范动作更早。2023年允许扩大阳台等面积容积率后，部分项目得房率飙升至125%～130%。今年6月起，广州严格界定飘窗计容规则，规范天井位置并禁止压缩尺寸，40米以上楼层花池半计容，建筑外立面结构柱全部计容，堵住变相增加使用面积的漏洞。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前政策适当提高得房率是亮点，但“高得房率”成为市场热点后，部分开发商通过“偷面积”夸大营销，导致数据泡沫。例如，武汉某高铁TOD超高层项目得房率达97%～98%，价格仅为板块最低，但开盘去化率仅18%；重庆部分四代项目去化率不足3成，显示单纯依赖得房率已难以确保销售。
在业内人士看来，高得房率本质是变相降价，对旧规产品和二手房冲击明显。随着同类产品增多，项目竞争将愈发激烈。克而瑞分析指出，当前热销的新规项目往往具备核心区位、健全配套、价格实惠、装标升级等复合优势，未来市场竞争将持续加剧。
合硕机构首席分析师郭毅认为，北京在项目报规审批中已率先“拔高底线”，政策核心并非单纯拓展得房率，而是加强住宅公区建设，如风雨连廊、架空层、社区展示面等。她指出，各地规范建筑计容，一方面是保护二手房市场，避免高得房率新盘冲击存量房价格；另一方面是引导开发商在社区公共部分“下功夫”，增强未来居住体验与二手房价值稳定性。
李宇嘉强调，设计奢华、高得房率只是好房子的品类之一，而非唯一标准。未来，无论是豪宅、大户型，还是普通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质方向打造，重点在于“拔高底线”——全面提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降噪等标准，而非仅关注得房率上限。
随着多地政策落地，新楼盘“偷面积”的灰色操作空间正被逐步封堵。在“好房子”建设导向下，住宅市场正从片面追求高得房率，转向更加注重项目整体品质与可持续性发展的新阶段。
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