本文来源：时代周报 作者：曾思怡
随着传统销售旺季“金九银十”的到来，一线城市楼市政策频频发力，为市场注入新活力。9月28日，广州住房公积金管理中心宣布了一项重要政策：扩大公积金提取范围，缴存人及其配偶可申请提取公积金用于支付现售商品住房、存量商品住房、配售型保障房、共有产权房的首付，以及用于老旧电梯的更新改造。这一举措无疑进一步降低了购房者的资金门槛，减轻了购房压力。
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早在9月23日，广州市政府便联合头部房企和行业专家，共同回顾了今年1-8月的楼市表现。会上，10余家房企联合倡议“保质、保价、统价”，并在线上线下同步推出了“金九银十”的置业优惠，旨在吸引更多购房者入市。
国庆假期历来是楼市销售的黄金时期，也是房企发布促销方案的关键节点。作为楼市的风向标，一线城市的房价和成交量一直备受关注。近期，北上深等一线城市相继放宽了限购政策，并辅以更高的公积金支持力度、商贷调减、房产税调减等措施，以刺激市场需求。
广州作为去年已全面放开限购的城市，近日再次发布公积金新政和“保质保价”方案，积极备战国庆黄金周。时代周报记者梳理发现，最近一两个月，各地楼市新政的一大发力点便是撬动改善型住房需求。
广州市房协专家委委员、广东中原地产代理项目部总经理黄韬分析指出，现阶段改善性住房需求已成为楼市回升的重要动能。改善群体购买力相对较高，且“卖一买一”的方式加一小部分钱即可实现换房，风险较低，无需担心楼市波动可能带来的影响。
中指研究院广州总经理张化学则指出，国庆中秋黄金周是开发商冲刺全年任务的关键节点，房企往往会出台较大力度的促销政策。加之政策支持，相信国庆黄金周的成交量会有所提升。然而，由于政策边际效应下降，购房者的观望情绪依然较为浓厚。
多名地产专家表示，从长远来看，如果一线城市楼市在接下来一段时间内未有显著回温，或会考虑开放外地人口购房限制，甚至核心区域取消限购。
限购放松成基本操作
今年8月8日，北京发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，取消了北京市五环外购房的套数限制。调整后，符合条件的北京居民在五环内最多可购买两套房，在五环外则不再有套数上限。
大约半个月后，8月25日，上海也发布了“沪六条”。此前，符合条件的上海居民在全市购房至多3套；而“沪六条”之后，在当地缴满1年社保的，不论家庭还是个人，外环内购房套数部分增加，外环外购房则不限数量。
时代周报记者梳理发现，全面放开购房数量的北京五环外、上海外环外，皆是两地楼市成交的主力区域。中指数据显示，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%；二手住宅成交套数五环外占比也超50%。类似的，上海外环外一手房套数占全市近八成，也是当地新房供应的主战场。
全国地产数据平台克而瑞方面分析称，今年以来，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。
上海解除限购10天之后，9月5日晚，深圳也跟进这一政策，且放松力度明显超越京沪。其政策细则为：深圳户籍居民家庭、在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深圳户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数。同时，面向无法提供自购房之日前在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非深圳户籍居民家庭，在上述范围内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，则不再审核购房资格。
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值得注意的是，京沪限购放松主要是面向已有购房权限的居民放开购买套数，而深圳在此基础上进一步放开了对于买家户籍、社保等的限制，直接为当地企业、周边城市工作人群、外来投资者开放了购买权限。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳二手房挂牌量、新房库存大部分集中在外围，此次退出限购叠加“金九银十”，对外围区域的去化会比较明显，但可能对环深圳都市圈形成虹吸效应。
同为一线城市，广州在住房限购放开方面的力度最大、步伐最快。从2023年下半年起，广州逐渐取消限价，2024年5月底取消限售，2024年7月放松对外籍人士和港澳台人士的购房限制，2024年9月30日更是全面取消了限购。
各形式优惠频出
除了限购放宽外，一线城市还配以公积金支持力度提升、商贷调减、房产税调减等方案，进一步降低购房资金门槛。在不考虑市场波动的背景下，这也意味着现阶段购房的性价比进一步提升。
具体来看，北京在解除限购的同时，推进了公积金降低首套房认定标准、提高二套房公积金贷款额度、降低二套房公积金首付比例等措施，旨在推进改善型购房需求的释放。
上海和深圳则在加大公积金支持力度的基础上，优化调整了商贷利率定价机制，提出不再区分首套二套，而是根据市场情况和客户风险状况合理确定利率水平。其中，上海作为唯一试点房产税的一线城市，同时调减了房产税收取范围和力度。
广州也在9月28日进一步扩大了公积金提取范围，宣布自即日起，公积金可用于支付现售商品住房、存量商品住房、配售型保障房、共有产权房的首付，以及用于老旧电梯的更新改造。这一政策不仅进一步降低了购房者的资金门槛，同时也为老旧小区改造拓宽了资金来源。
除了地方政策外，市场也在积极出招。现阶段，楼市预期和住房品质、适配度是撬动购买力的关键点。广州政府、房企、行业协会于近日联合举办了“好房焕新季”活动，集中呈现优质房源，并承诺保质保价，以促“稳市场、保品质、惠民生”。活动上，头部房企签署了倡议书，承诺坚守品质底线、稳定价格预期、实行透明交易。
该项活动持续至10月31日，集中释放了超200个优质楼盘，且有面额3万元、5万元、8万元不等的购房优惠券。部分房企还同步推出了“拎包入住”“以旧换新”“房票专属优惠”等多重让利方案。
在北京，有房企和电视台携手推出了“惠民购房节”，其中提到部分楼盘可直降几万到几十万，同期还有限时折扣、团购优惠、物业费减免等。
在深圳，房产交易平台近期推出了“周年庆”活动，面向购房者提供专属购房折扣、旅游礼包、硬装优惠和家具赠送等。
在上海，虽然前述放松限购政策对购房者仍然存在社保、个税缴纳年限的要求，不过青浦区于9月19日宣布开放人才购房绿色通道，相关人才来沪社保未满一年也可在青浦购房，包括新房和二手房。另外，一手房还可给予低于市场价的优惠，且可叠加房产商促销内容。
大部分住房回归居住属性
时代周报记者梳理发现，系列促楼市新政在一定程度上撬动了成交量。根据公开资料，北京限购放宽10天后，北京新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。
上海限购放宽首周，成交量环比增幅超过30%，随后三周成交量趋于平稳，首月新房成交总量环比上涨19%，不过与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%。
限购放松力度更大的深圳，首个完整星期（9月8日-9月14日）二手房环比增长15.4%，新房住宅环比增长17.1%。
广州作为促楼市力度最大的一线城市，今年释放出了积极信号。据广州市住房政策研究中心，今年1-8月广州一二手住宅成交量分别同比增长13%和17%，其中500万元以内住宅占比达75%。同时，1-8月个人住房贷款同比大幅增长。
张化学指出，正因为广州在一线城市中率先全面放开限购，购房者对广州的政策预期相对稳定，对政策的观望反而消失，更多地关注楼盘的性价比。
从结构上看，张化学指出，现阶段广州楼市分化不断加剧，可以用“冰火两重天”来形容。性价比高的“好房子”市场去化表现不错。广州核心区、高性价比、实力开发商的房子，有望成为市场的热点。
如果拉长时间纵向比对，黄韬表示，综合过去一个月一线城市量价表现来看，虽然有少数高端网红楼盘受追捧，但整体来看北上广深楼市量价走到底部趋势，“金九”未如预期，但“银十”尤有机会。在此背景下，发力点是在客观看待行情的基础上，“不同城市、不同区域因地制宜推行政策，平稳度过周期”。
他进一步指出，“度过周期”指的是交易量稳步轻微上涨。现阶段绝大部分住房已经剥离投资属性、回归居住属性，这有益于减轻居民购房压力，改善民生，带动其他领域消费。“接下来住房量价反映的是房子的使用价格，只有极少数房产才具备投资属性”。
着眼将来的国庆中秋小长假，多名地产专家对时代周报记者指出，相关促楼市政策、优惠，叠加小长假，将在一定程度上撬动到访和成交量。
张化学认为，全面取消楼市限制性政策，发挥市场的主导地位，是大势所趋。广州的做法值得借鉴，挤牙膏式的政策放松趋势，不利于购房者对政策形成稳定的预期。值得一提的是，目前限购区域已经非常有限，区域内的新房更是屈指可数，全面放开限购并不会对市场形成较大冲击。
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