作为北京朝青板块近十年来唯一新增的住宅用地，紫京宸园的入市为区域改善型购房者提供了全新选择。北京商报楼市频道“看盘记”栏目记者实地探访发现，该项目已于10月12日正式开盘，主打户型以高得房率、大空间设计契合“好房子”标准，销售单价区间为9.6万—10.5万元/平方米。尽管价格与区域内高端住宅标杆北京星河湾的二手房均价（8万—12万元/平方米）基本持平，但项目南侧临路楼栋的噪音干扰及东侧高压线问题，仍成为购房者决策中的关键考量因素。
朝青板块作为北京东部成熟居住区，长期以来新房供应稀缺。紫京宸园周边如雅成一里、朝阳雅筑等刚需项目楼龄普遍超20年，星河湾、天鹅湾等高端住宅也接近15年楼龄。据项目置业顾问姚昭介绍，区域内置换需求积压严重，紫京宸园的入市恰好填补了这一市场空白。
中介机构数据显示，同属高端住宅的星河湾朗园二手房均价为9.3万元/平方米，天鹅湾北区及南区均价约8万元/平方米。紫京宸园开盘前参与排卡的购房者，在享受1个百分点优惠后，折后单价维持在9.6万—10.5万元/平方米。尽管价格略高于部分二手房，但其133—278平方米的六种户型设计（含两种232平方米布局），以及172平方米户型高达93%的得房率（不含阳台及电梯间），仍吸引了大量置换群体关注。
紫京宸园在园林设计上融合宋代美学与现代景观理念，打造“西山行旅图”立体景观体系，涵盖下沉庭院、45米宽飞瀑、3000平方米镜湖、2000平方米草坡及4—5米峡谷造景。会所方面，项目配置了5700平方米的豪华空间，提供泳池、健身房、私人宴会厅等设施，面积仅次于合生霄云路8号等顶级项目。
然而，从户均资源看，紫京宸园与周边项目存在差距。例如，璞樾项目会所面积为4800平方米，对应424户，户均约11.32平方米；而紫京宸园户均会所面积约为6.99平方米。此外，项目户型跨度较大（133—278平方米），其中133平方米户型仅100套，173—278平方米户型近500套，圈层纯粹性引发部分购房者讨论。相比之下，璞樾项目起步户型为152平方米，最大258平方米，圈层定位更为统一。
从区位来看，紫京宸园南临朝阳北路，东接平房公园，北靠京城森林公园，西临星河湾生态公园，距朝阳大悦城约800米，距地铁青年路站直线约900米，整体区位条件优越。但南侧临近朝阳北路的12—15号楼受交通噪音影响显著。记者实地走访发现，朝阳北路为双向六车道主干道，日常车流量大，噪音问题突出。为缓解影响，项目对临近路段的小户型窗户升级为五层玻璃，而位置偏北的大户型仍为三层玻璃设计。
同期入市的璞樾项目位于紫京宸园北侧，不仅规避了主干道噪音干扰，其南侧楼栋还可直接观赏紫京宸园的园林景观。在价格相近的情况下，这一优势使部分购房者产生犹豫。此外，紫京宸园东侧部分楼栋临近高压线，距最近楼栋约50米。尽管置业顾问姚昭称辐射对人体健康影响较小，但仍有部分小户型购房者对此表示顾虑。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，紫京宸园所在的平房板块发展较早，区域内老公房及经适房较多，人流密集，交通拥堵，城市界面较为凌乱，这些因素对居住品质产生一定影响。中国城市房地产研究院院长谢逸枫则建议，可通过减免物业费、推出购房优惠礼包等措施，增强客户对项目的接受度。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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