房主从容出租，租客安心居住——这一理想场景，正由中国长租行业领军企业自如逐步实现。历经十年探索，自如不仅构建了覆盖产品、服务与科技的租房“大模型”，更以“增益租”模式为行业转型提供了可复制的范本。
文 | 华商韬略 陈斯文
2011年，北京东四环的一家麦当劳里，熊林与两位80后同事写下“自如”二字，立志解决租房市场的核心矛盾：租客难找好房，房东难租高价。彼时，北上广深等一线城市虽房源充足，但通勤范围内的小户型月租普遍超3000元，老旧小区、城中村甚至地下室成为主流选择，而大量大两居、三居室因租金过高或装修陈旧长期空置。
日美市场的成熟经验为自如提供了灵感：美国通过专业化租赁用房满足多元需求，日本则以第三方托管模式实现土地与房屋的分离运营。反观中国，房源分散、非标化的供给与旺盛的租赁需求严重错配，租客与房东达成满意交易几乎依赖“运气”。
2011年秋天，自如在北京通州果园推出首套房源，配备宜家家具与品牌家电，上线即被“秒抢”。这一成功验证了其核心战略：通过品质化标准运营，解决产品、品质与服务的三重错配。
以“自如友家”为例，团队将北京、上海难出租的三居室拆分为单间，并针对无公共区域、缺衣柜、少家电等痛点，为套间标配家具家电，适配单人、情侣、小家庭等主流需求，实现“拎包入住”。目前，自如已改造近100万间房源，服务超500万租客，规模接近世界最大公寓租赁企业日本大东信托。
服务体系的建立是另一关键。自如家服团队拥有3万名服务者，累计交付超1亿单生活服务，涵盖保洁、维修等环节。通过统一服务标准，租客从“碰运气租房”转变为“确定性选房”，房东则能长期维护房屋状态，实现双赢。
消费互联网时代，自如通过线上平台发布海量房源，支持VR看房、线上签约，大幅提升交易效率。近年来，依托大数据与智能家居技术，自如进一步实现人房精准匹配：算法分析租客通勤、预算、户型偏好等数据，优化推荐逻辑，使租客通过手机即可完成选房、签约全流程，免中介费、享增值服务，租房体验媲美酒店入住。
这一科技基因的融入，使自如构建了“产品+服务+科技”的深度融合模型，推动“品质租房”从个别案例走向规模化实现。
2021年，中国房地产市场进入存量主导阶段，全国超3.5亿套存量住房中，房龄30年以上的占比超27%，房屋老化与资产价值维护成为核心议题。面对这一趋势，自如宣布从居住服务企业转型为资产管理企业，推出“增益租”模式。
该模式摒弃传统“包租”的租金差价逻辑，转而提供无差价、无空置期、按管理收益分成的管理服务。市场下行时，自如为房东提供保底收益；市场上行时，双方共享增值收益。这一设计使房东规避空置与贬值风险，租客享受月付、免押金等便利，平台则通过规模与供应链优势降低装修成本，形成三方共赢。
▲自如心舍3.0
目前，自如运营的房源中超70%采用“增益租”模式，2021年后租赁市场下行期间，该模式仍保持稳定收益，验证了其抗风险能力。
自如的转型为行业提供了可参考的“租房大模型”，其核心在于三大指标的协同：
这一模型下，房主收益更稳、租客居住更稳、平台运营更稳，化解了租客与房东的利益对立，避免了平台规模扩张对资金的高度依赖，使服务成为价值增长的新引擎。
自如的十年探索，不仅完成了从“无到有”的创新，更通过“增益租”模式重塑行业逻辑。其背后，是长期主义与专注精神积累的资源与能力：规模优势降低供应链成本，服务体系提升租住体验，科技基因优化匹配效率。
如今，自如已服务超100万业主与500万租客，管理规模跻身世界前列。这一成就不仅对应着穿越行业低谷的密码，更对应着数亿人对居住品质的朴素期待——通过租房“大模型”，中国长租行业正迈向比肩国际的新阶段。
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