题图｜AI生成
当房地产行业告别高速扩张时代，购房者对普通住宅的需求持续萎缩，什么才是房企在寒冬中生存的基石？万科用实践给出了答案：产品力已成为穿越周期的硬通货。
2025年国庆黄金周，万科以137%的认购目标完成率交出亮眼成绩单，上海、广州等地的现象级热销盘更成为行业寒冬中的暖流。同期，企业通过存量资产盘活实现71.1亿元回款，完成大宗交易近70亿元，在剥离非核心业务的同时，展现出强大的资产运营能力。
这场生存战中，万科正以多维度的战略调整重塑行业格局。
市场共识日益清晰：购房者不再满足于基本居住需求，对高品质住宅的追求成为主流。万科的产品力体系，恰如其分地契合了这一转变。
国庆黄金周期间，万科实现认购金额47.7亿元，16家地区公司全部完成目标。其中，上海「高福云境」25套总价1.3-1.7亿元的豪宅开盘即罄，销售额超越上海同总价段成交总额；广州「理想花地」单日销售7.53亿元，斩获主城区销售套数与金额双料冠军。
数据背后是系统化的产品标准。据万科财报披露，2025年前三季度企业营业收入达1613.88亿元，开发业务收入1004.6亿元，按期保质交付7.4万套房源。11个首开项目平均去化率近70%，产品溢价能力在以价换量的市场中尤为突出。
支撑溢价的是标准化产品体系。万科将多年经验沉淀为24项产品标准与520项设计要求的模块化手册，确保每个项目达到高品质基准线。上海「理想之地」入选住建部首批好社区案例，预示着批量化的高品质住宅即将涌现。
在信任稀缺的行业背景下，万科推出「城市兴交付」主张，围绕场景、服务、体验、品质四个维度打造透明化交付体系。建筑工地向业主全程开放，从预售到交付的每个环节均可监督，这种创新模式重塑了购房体验，增强了市场信心。
当开发业务承压，经营服务业务正成为万科的新引擎。
2025年前三季度，该板块收入435.7亿元，同比增长1.1%，轻资产、弱周期、稳现金流的特性与开发业务形成互补。长租公寓板块表现突出，泊寓运营管理28万间房源，出租率达94.3%，在规模、效率、纳保量方面稳居行业首位。佛山金色梦想项目的「产、建、运营一体化」模式，有效提升了资产利用率。
商业运营领域，万科实现收入62.1亿元，整体出租率92.1%。郑州嵩南印象城首开出租率超97%，同时为GIC、黑石等国际机构提供轻资产运营服务，商业能力获国际资本认可。
物业服务方面，万科物业新增年化饱和收入16.8亿元，通过弹性定价体系新拓41个项目。物流仓储板块，万纬物流累计开业148个项目，可租赁面积1046万平方米，万家配业务单量同比增长3倍。
对于率先提出「活下去」口号的万科，2025年是关键转折点。
三季报显示，企业前三季度营收1613.9亿元，同比下降26.6%，净亏损280.2亿元。面对431.5亿元的到期公开债，万科通过出售非主业资产、大股东深铁集团输血等措施缓解压力。8月，中旅国际完成对万科冰雪业务的收购；前三季度，企业通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元。
组织架构变革同步推进。万科将三级架构调整为「集团总部-地区公司」二级管控，管理扁平化提升决策效率。2024年计提335.5亿元减值损失，2025年计提143亿元，为未来资产负债表健康化铺路。
深铁集团的持续支持成为关键。最新公告显示，深铁将提供不超过220亿元借款额度，期限最长3年且可延长，利率低于市场水平。截至目前，深铁已累计提供291.3亿元借款，万科完成288.9亿元公开债务偿还，融资成本降至3.44%。
在AI时代，万科正从传统建造商向科技驱动的城市服务商转型。
建筑设计环节，企业首创图纸大模型，已服务超1000个项目；工程管理环节，AI数字平台通过无人机和摄像头采集数据，累计完成智能巡检32万次。物业领域，「灵石」系统实现99.7%设备在线率与15分钟级故障响应；「飞鸽」平台构建起行业最大工单响应网络。
最具突破性的是与深铁合作的「机器人地铁配送」项目。全球首例可自动搭乘地铁、规划最优路线的配送机器人将于四季度量产，解决地铁商铺配货难题。这些科技产品不仅服务内部，未来还将输出至房地产、零售、交通等行业。
在这个充满挑战的行业冬天，万科用产品力、经营力、科技力证明：活下去不仅是本能，更是系统化的生存能力。从冰雪业务出售到存量资产盘活，从产品标准升级到AI战略落地，这家龙头房企的转型实践，为行业提供了穿越周期的宝贵范本。
当春天来临，那些在寒冬中完成进化企业，必将收获新的成长机遇。
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