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撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
2025年第三季度，贝壳（NYSE: BEKE）的财报数据犹如一面多棱镜，折射出房地产行业深度调整期下巨头的生存困境与转型决心。总交易额7367亿元，同比持平；净收入231亿元，微增2.1%；但净利润却同比暴跌36.1%，仅剩7.47亿元。更引人注目的是，在利润收缩的同时，贝壳斥资2.81亿美元（约合人民币19.8亿元）进行股份回购，创下近两年单季回购金额新高。这场“利润下滑与资本豪赌”的双重戏码，揭示了贝壳在行业寒冬中“既要活下去，又要赌未来”的矛盾逻辑。
贝壳Q3财报的核心矛盾，在于业务结构的“冰火两重天”。
1. 新房业务：从增长引擎到最大拖累
作为曾经的核心增长点，新房业务在Q3遭遇“滑铁卢”。财报显示，第三季度贝壳新房交易总交易额为1963亿元，同比减少13.7%；净收入由2024年同期的77亿元降至66亿元，降幅达14.1%。这一数据背后，是房地产开发商普遍面临的资金链紧张、拿地意愿低迷等困境。尽管贝壳因交易额减少导致“外部分佣”成本下降11.5%，但“水落船低”的效应并未能抵消收入下滑的压力。
2. 存量房业务：平台化扩张的“甜蜜负担”
与新房业务形成鲜明对比的是，存量房业务在Q3实现交易额逆势增长5.8%至5056亿元，但净收入却反常减少3.6%至60亿元。这一矛盾源于贝壳“平台化”战略的深化：财报明确指出，存量房业务总交易额增速高于净收入增速，主要因平台上“贝联经纪人”（非链家品牌）的交易额占比提升。尽管这部分收入以净额基准计算，但利润率远低于链家品牌下的总佣金收入。更棘手的是，链家经纪人固定人工成本在收入减少时被摊薄得更差，进一步侵蚀了利润空间。简言之，贝壳在“轻资产平台化”道路上走得越远，短期利润压力就越大。
3. 成本结构：刚性支出与柔性博弈
Q3财报中，贝壳的成本控制呈现“结构性分化”。运营费用总额同比下降1.8%，环比下降6.7%，显示出一定的降本能力；但营业成本总额仍上升3.8%，其中房屋租赁服务成本因业务扩张激增38.8%。唯一亮点是房屋租赁业务：Q3净收入大涨45.3%至57亿元，贡献利润超1亿元。尽管利润率远低于传统经纪业务，但在行业寒冬中已属难得。此外，研发费用逆势增长13.2%至6.48亿元，凸显贝壳对技术投入的坚定决心。
面对业绩压力，贝壳的应对策略呈现出“断臂求生”与“资本豪赌”的双重特征。
1. 收缩：从重资产到轻平台
财报显示，截至2025年9月30日，贝壳门店数量为61,393家，较上年同期增加27.3%。但“门店成本”却由2024年同期的7.03亿元减少5.8%至6.63亿元，主要因链家门店数量减少。这一数据表明，贝壳正在主动调整自营重资产模式，向更轻的平台模式倾斜。通过减少链家自营门店、扩大贝联经纪人规模，贝壳试图降低固定成本、提升平台灵活性，以应对行业寒冬。
2. 回购：用真金白银维稳信心
在利润大幅下滑的背景下，贝壳的回购动作却异常凶猛。首席财务官徐涛表示：“2025年第三季度，我们回购金额达到2.81亿美元，单季度回购金额创近两年来新高。”截至Q3末，贝壳今年已斥资约6.75亿美元回购股份；自2022年启动回购计划以来，累计回购金额达23亿美元，甚至超过部分新兴互联网公司的市值。如此大规模的回购，既反映了管理层对公司内在价值的认可，也暴露出贝壳在业务投资机会上的匮乏——当传统业务增长乏力时，回购成为维稳股价、回馈股东的“无奈之选”。
支撑这份“豪气”的，是贝壳的现金储备：截至2025年9月30日，其现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为557亿元。即便在行业寒冬中，贝壳仍拥有足够的“弹药”应对风险。
在财报中，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东将希望寄托于“科技重构作业模式”，尤其是AI的深度渗透。这一战略并非空谈，财报中已透露出关键落地细节。
1. AI落地：从试点到规模化
彭永东提到：“通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径。房产交易服务方面，在上海试点‘房客分离’机制。”这一机制的核心，是通过AI技术实现房源与客源的精准匹配，减少经纪人重复劳动，提升交易效率。此外，贝壳还在研发“智能带看”“虚拟看房”等AI应用，试图用技术手段缩短消费者决策周期。
2. 技术赋能的局限性
然而，房地产交易的本质决定了技术赋能的边界。这是一个低频、高额、高度非标的市场，消费者决策周期长，情感因素影响大。在这些特性面前，AI技术的作用似乎有限。例如，AI可以推荐房源，但无法替代经纪人的人性化沟通；可以分析数据，但难以把握消费者的“心动瞬间”。当传统交易服务增长乏力时，由AI驱动的租赁、家装等新居住服务，能否扛起贝壳的增长大旗，仍存在较大不确定性。
3. 平衡术：即时压力与长期投入
AI的投入是长期的，市场的压力却是即时的。贝壳需要在维持核心业务基本盘、控制成本与大力投资未来之间，找到那个微妙的平衡点。Q3财报中，研发费用逆势增长13.2%，已显示出其对技术的重视；但同时，营业成本上升3.8%、净利润下滑36.1%，也暴露出转型的阵痛。这场“技术赌局”的胜负，将决定贝壳能否穿越行业寒冬，成为房地产科技领域的“幸存者”。
总的来说，在这个房地产行业的深度调整期，贝壳正面临着自成立以来最严峻的考验——不仅要应对周期性下行，更要完成业务模式的重构。从重资产到轻平台，从传统经纪到科技赋能，贝壳的转型路径折射出整个行业的未来走向：在低增长时代，唯有通过技术创新、模式升级，才能实现“活下去”与“活更好”的双重目标。这场生死考验，既关乎企业存亡，也预示着房地产科技化的必然趋势。
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