近期，中国房地产行业迎来重大转折——融创中国（01918.HK）与碧桂园（02007.HK）先后宣布债务重组方案获关键性批准，标志着房企债务处理模式从传统展期转向实质性削减债务规模。作为行业标杆企业，两家公司的重组方案不仅为自身赢得稳定经营窗口期，更预示着大型房企化债进程进入尾声，行业有望加速进入轻装上阵的新阶段。
债务重组模式根本性转变：从展期到实质减债
2025年11月5日，融创中国境外债务重组方案获香港高等法院批准正式生效，成为首家完成境内外债务全部重组的大型房企。其95.52亿美元境外债务通过全额债转股实现基本清零，境内154亿元公开债务重组方案同步落地，债权人可选择债券赎回、股票兑付或以资抵债等三种方式，未选择方案的债务延期5至9.5年且利率下调至1%。
紧随其后，碧桂园于11月6日宣布约177亿美元境外债务重组方案通过，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的多元组合，预计削减有息负债约117亿美元（约合人民币840亿元），削债比例达66%。两家企业的重组方案均突破传统展期模式，通过债转股、资产置换等方式直接削减债务本金，形成深度重组的典型范式。
克而瑞研究指出，房企违约前期多采用协商展期策略，但在市场信心不足、销售回款持续低迷的背景下，债务处理模式已发生根本性转变。中指研究院数据显示，截至目前已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模达1.2万亿元，总负债规模近2万亿元的企业短期内偿债压力显著缓解，进入安全运营期。
削债成效显著：头部企业减负幅度超市场预期
从具体案例看，龙光集团境外债重组削债比例达70%，融创中国境外债二次重组实现全额削债，境内债二次重组降债比例超50%，旭辉控股等企业海外债重组削债比例均超50%。这种深度重组模式不仅大幅降低企业短期流动性风险，更通过优化资产负债表为长期经营恢复创造条件。
债务重组的财务效应立竿见影。以碧桂园为例，重组后其有息负债规模从177亿美元降至60亿美元，年利息支出减少约50亿元。融创中国通过境内债务重组，未来五年每年偿债支出从峰值期的300亿元降至不足50亿元。这种实质性减债为房企保交楼、稳运营提供了关键资金保障。
经营修复挑战犹存：造血能力恢复需市场企稳支撑
<尽管债务重组取得突破，但中金公司提醒，当前房企造血能力尚未根本恢复。重组效果主要体现在降低3-5年内的流动性风险，资债结构优化仍有较大空间。除金科股份实现整体债务重整外，多数企业仍以局部债务重组为主，整体债务规模压降效果存在差异。
未来房企经营修复或将呈现分化态势。中金公司分析认为，部分企业可能延续传统开发模式，部分企业将转向轻资产运营，困境资产盘活与资产运营服务领域有望诞生新商业模式。*ST金科（000659.SZ）的重整方案提供重要参考——其规划设置投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产四大板块，通过特殊资产投资、改善型住宅开发、收费服务强化等路径，推动向不动产综合运营商转型。
他山之石：日本大和房屋的逆周期突围路径
日本房地产市场自1990年以来的长期低迷中，大和房屋工业通过多元化战略实现逆势增长。1999-2023财年，其净销售额从9510亿日元增至52030亿日元，复合增长率7.3%；净利润从170亿日元增至299亿日元，复合增长率12.6%。股价从703日元涨至4528日元，复合年化收益率8.1%。
关键转型举措包括：将业务重心从住宅转向商业设施（占比超50%），通过REITs盘活存量资产。2016-2023财年，其REITs资产出售收入从1030亿日元增至2635亿日元，利润从228亿日元增至817亿日元。这种“开发+运营+资本运作”的轻资产模式，为中国房企转型提供了可借鉴的路径。
本文刊于11月15日出版的《证券市场周刊》，数据来源：公司公告、克而瑞、中指研究院、东吴证券
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