作者|王晗玉
编辑| 张帆
封面来源|视觉中国
在恒大物业与合生创展的收购案因关键条款分歧终止后，这家中国头部物管企业终于迎来新的转机。9月12日，恒大物业发布公告称，已收到中国恒大及CEG Holdings清盘人发出的接洽函，确认9月9日收到多家机构提出的非约束性收购意向。
市场消息显示，中海集团、华润集团旗下物管平台均曾参与竞购。尽管两家央企尚未正式回应，但资本市场的反应已给出积极信号——公告发布次日复牌后，恒大物业股价盘中涨幅一度突破38%，最终收涨20.65%。
尽管收购传闻提振了市场信心，但恒大物业的股价表现仍难掩颓势。当前股价在1港元区间波动，较8.8港元的发行价缩水89%，与巅峰时期近20港元的高点相比更是天壤之别。目前总市值约121亿港元，较2000亿港元的峰值蒸发1879亿港元，仅高于碧桂园服务上市初期的市值。
从经营数据看，恒大物业2025年上半年实现营收66.47亿元，同比增长6.9%；净利润4.91亿元，同比下降6%。毛利率18%、净利率7.4%，分别下滑2.2和0.6个百分点。对比63家上市物企同期4.1%的营收增速和1.7亿元的平均净利润，其业绩表现仍属行业前列。
在管面积方面，截至6月底达5.96亿平方米，在披露数据的上市物企中排名第三，现金储备26.51亿元，同比增长20.83%。作为恒大系最优质的资产，物管板块的现金流优势在集团债务危机中显得尤为珍贵。
图源：克而瑞物管
物管企业的估值困境，本质上是房地产行业深度调整的镜像反映。2019-2021年上半年，在房企融资收紧背景下，物管板块凭借轻资产、现金流稳定等特性，成为资本市场宠儿，市盈率普遍突破30倍，部分企业甚至达到40倍。
这种估值溢价源于双重逻辑：其一，作为房企产业链的自然延伸，物管业务具有更稳定的收入模型；其二，分拆上市成为房企开辟新融资渠道的重要手段。数据显示，2020年物管板块平均市盈率达39.5倍，而同期房地产板块仅8.3倍。
但行业逻辑在2021年下半年发生逆转。随着房企债务违约潮爆发，物管企业扩张严重依赖母公司开发进度的弊端暴露无遗。2025年半年报显示，恒大物业来自中国恒大的1.5亿平方米合约项目转化陷入停滞，直接导致在管面积增速放缓。
图源：丁祖昱评楼市
估值体系随之重构，市盈率从2020年的39.5倍骤降至2023年的11.3倍，2024年虽小幅回升至11.9倍，但仍处于历史低位。恒大物业当前11.12倍的市盈率，与其2021年2月超100倍的峰值形成鲜明对比。
在行业整体承压背景下，恒大物业的估值困局更多源于关联方债务拖累。克而瑞研究指出，中国恒大的资产处置可能导致恒大物业商业模式变更、利润下滑，同时削弱其在市场拓展中的品牌议价能力。
更棘手的是隐性债务问题。2021年合生创展收购案终止，市场普遍认为核心障碍在于恒大物业存在未披露的债务或担保。四年过去，这类或有负债是否得到清理，将成为当前收购谈判的关键。
今年8月，市场传闻清盘人已聘请瑞银集团和中信证券寻找买家，股价连续两日上涨超16%，显示投资者对央企接盘的期待。若中海、华润等具备资金实力和品牌优势的央企入场，不仅可能解决关联债务问题，还能通过资源整合提升市场拓展能力。
克而瑞分析认为，新买家可借助自身管理经验改善恒大物业的财务状况，打破业务发展瓶颈。这对恒大集团债务处置同样具有战略意义——通过资产变现偿还债务，有助于缓解整体流动性压力。
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