近期，身边不少朋友都在为房产问题纠结不已。有的急于卖房，却发现挂牌价已低于历史高点，买家还不断砍价，最终选择暂时观望；有的则纠结于是否趁低价换购大房，既怕房价继续下跌，又怕错过良机。面对这样的困境，或许我们可以借鉴巴菲特的投资逻辑来寻找答案。
为何我们如此在意房产？
对于大多数人而言，房产无疑是人生中最大的一笔开销。每月工资到账，房贷优先扣除，剩余部分才敢规划其他支出。这种沉甸甸的感觉，让房产成为了我们生活中不可或缺的一部分。
然而，房产的属性并非一成不变，它取决于我们如何看待它。如果将其视为“家”，那么它就是解决居住需求的刚需品；如果通过出租获取租金，那么它就是能“自己赚钱”的资产；如果主要期待房价上涨后出售获利，那么它就成为了博弈的工具。
这种属性变化不仅限于房产，所有带有“资产属性”的物品都存在类似现象。市场上涨时，大家争相购买；市场下跌时，则避之不及。如今，楼市也面临这样的困境，不少人悲观地认为“房地产要凉了”，但事实真的如此吗？
我认为，这些观点过于绝对。只要社会在发展，人们对“住得更舒服”的需求就不会停止。尤其是在核心城市和核心地段，房产的吸引力始终存在。虽然市场情绪可能导致房价短期波动，但长期来看，需求仍在，房价就有支撑。
此外，房地产作为最重要的资产形式之一，其地位不容忽视。根据住建部发布的《全国建筑存量调查报告》，中国家庭总资产中房地产占比高达66.7%。而中国人民银行《2024年中国城镇居民家庭资产负债调查报告》也显示，城镇家庭房地产占比约74%。这表明，房产在家庭资产配置中占据重要地位。
从全球视角来看，除了美国靠股市安置存量财富外，大部分国家的老百姓都以房产和存款为主。这是因为股市长期走慢牛的较少，而房产则看得见摸得着，还能居住，比股票更踏实。
巴菲特的三类资产框架
那么，我们花这么多钱在房产上，它到底是能“钱生钱”的好资产，还是只是一笔大开销呢？作为一名价值投资者，我认为可以用巴菲特的三类资产框架来分析。
巴菲特将所有资产分为三类：第一类是靠利率赚钱的资产，如现金、银行存款、国债等。它们的收益全靠利率，但抗通胀能力较差。长期来看，这类资产根本跑不赢通胀，只能算“暂时放钱的地方”。
第二类是不创造价值的资产，如黄金、白银、字画古董等。它们自己不会赚钱，唯一的指望就是“后面有人觉得它更值钱，愿意出高价买走”。这本质是零和博弈，你赚的钱就是下一个人多花的钱。
第三类是能自己造血的资产，如股票、农场、优质土地等。这类资产的核心是造血能力，它们创造的价值会跟着社会需求而上涨，现金流也会跟着涨。更重要的是，它们能抗通胀，长期下来肯定能增值。
房产属于哪类资产？
现在，问题来了：房产属于哪类资产呢？答案很简单：房子没有固定标签，你怎么用，它就是什么属性。
如果用于出租或经营，房产就是“生产性资产”。比如你在地铁口买套小公寓租给白领，每月能稳定收到租金；等周边商圈建起来、地铁线路开通后，租金还能上涨。这套房的价值根本不看房价短期涨没涨，只看“入住率”和“租金涨幅”。
再比如写字楼、商场、酒店等房产，它们的本质都是用空间提供服务换取持续收益。这跟企业用产品换营收的逻辑一模一样。巴菲特当年买喜达屋酒店时，就是算每间房每天能赚多少钱（RevPAR），未来能不能通过提升入住率、合理涨价让这个现金流一直涨。
然而，如果用于投机，房产就是“不创造价值的资产”。买房后既不自住也不出租，只空着等房价涨了赚差价——这和黄金、字画没本质区别。它们都是第二类资产，不创造任何实际价值，只赌“下一个人愿意花更高价接盘”。
最典型的就是闲置学区房：孩子用不上学位，嫌出租麻烦就让房子空着等涨价。这套房没给任何人提供过一天居住服务没产生过一分钱租金现金流它的价值全靠一个前提——接盘者也相信“学区房还能涨”。
巴菲特对这类资产一直很警惕。他说过：“如果一个资产不能产生现金流，你买它的唯一理由是希望别人用更高的价格买走它，这本质是投机，不是投资。”
有人会反驳说土地稀缺对核心地段核心资源的需求只会越来越多肯定能抗通胀。这话不算错但忽略了房产和黄金的关键差异——黄金的稀缺性经历了人类历史的检验而房产的“稀缺”太容易受影响。
从数据看一线城市核心区确实有抗通胀潜力。北京朝阳核心区2010-2023年房价年均涨5%-8%同期CPI才2%-3%再加上1.5%-2%的租售比综合收益能覆盖通胀。但换个场景就完全不同了东北某省会的“核心商圈”房2015-2023年年化涨幅不足1%CPI却有2.5%实际在贬值。
对于意图获得房价上涨获利的投资者来说还有周期风险。日本1990年代房地产泡沫破裂时东京银座、新宿的稀缺性还在但货币紧缩、企业破产、居民负债飙升让需求崩了10年房价跌超60%部分区域至今没回到泡沫前水平。
因此一线城市核心房是高门槛资产抗通胀能力不是“天生的”得看三个维度：城市基本面（人口、产业、资源）、经济周期（别在泡沫高点入场）、政策环境（限购、房产税、城市规划）。拉长周期应该能跑赢通胀但短期充满不确定性非常考验判断力。
如果是自住房那么它是消费品不是投资品。自住房不“生钱”还得“贴钱”：物业费要交、水管漏了要修、没还清的房贷每月要还本金加利息这些都是实打实的支出没有一分钱现金流入。
它的核心作用是“住”不是“赚”。你买它是为了居家安稳“不用再搬家”的踏实感不是为了“倒手赚差价”。就像买汽车是为了通勤、带家人郊游哪怕车开几年会贬值你还是要买因为它解决“行”的刚需。
有人认为我家房子涨了几十万元这难道不是投资资产？但巴菲特谈投资资产核心看能不能“钱生钱”。自住房就算涨了价只要你不卖账面数字就变不成真金白银既不能帮你交物业费也不能抵消房贷利息算不上能兑现的投资收益。
所以自住房就是消费品但因为城市土地的稀缺性繁荣城市的房产事实上是最耐用的消费品。
总结与建议
谈资产归类我们不要被名字迷惑——不管是房产、股票还是基金本质上都能用一套底层逻辑穿透：只看它能创造什么价值。
能持续产生现金流（比如出租、经营）属于生产性资产值得长期投资；靠别人接盘抬价赚钱（比如投机炒房）是不创造价值的资产要警惕；自己用、不产生收益（比如自住房）归属消费品别当投资看。
房子是“好资产”还是“坏资产”从来不是房子本身决定的而是你怎么用它。
所以当下处理房产的核心问题不是“该不该买”或“该不该卖”而是先回答一个前提：你买房的目的是“住得安稳”（自用）、“每月收租”（投资）还是“赌未来涨价”（投机）？想清楚了决策逻辑会自然浮现。
如果是“消费品”（自用）：核心看“需求”和“能力”真的需要更大的房子吗？收入能支撑房贷和日常开支吗？别为了“面子”硬扛超出能力的消费。
如果是“投资品”（收租）：核心看“对比”先算清楚租售比（年租金/房价）再把这笔钱放到全市场里比同样的钱投这套房子的租金收益比投优质基金、头部企业股票划算吗？流动性（急用钱时能不能快速变现）比其他资产强吗？
如果是“投机品”（赌涨价）：核心看“能力”你能精准判断宏观政策走向吗？能算出这座城市的人口流入、供需缺口吗？如果没有这种判断趋势的能力本质上就是“赌运气”。
我的判断是：未来中国房产增值的潜在收益大概率会向二战后美国房产的长期均值靠拢名义年化涨幅约4%-5%扣除通胀后实际回报率大概在1.5%-2.5%。但要注意一个前提1996年到2019年期间中国房产既补上了“没房子住”的历史欠账也一定程度透支了未来的涨幅。
而现在优质企业的股票、宽基指数基金长期收益不仅大概率跑赢房产流动性还更强。投资当然需要能力但有一定财富量级的家庭不该回避“提升投资能力”这件事；如果一直回避财富迟早会向“能力匹配”的水平靠拢。
我自己的选择很明确自住房够住就好剩下的资金不会再投房产不管是赚租金还是赌升值房产的性价比都比不上优质股票。反观股票、基金虽然短期会有波动但把时间拉得越长收益跑赢房产就越多这是无数严谨的事实证明的道理。
说到底投资的本质是比较把不同资产的收益、风险、流动性放在同一个框架里对比选那条回报更高、确定性更好的路。
（作者系资深投资人士。文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）
本文刊于10月18日出版的《证券市场周刊》
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