财联社9月16日讯（记者 李洁）近日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，其中涉及房地产领域的政策调整引发市场高度关注。此次改革通过优化外资购房限制、推广港澳居民购房结汇便利措施，进一步提升了跨境投融资的便利化水平，为房地产市场注入新活力。
根据最新通知，监管部门对境外资金购买非自用住宅房产的限制进行了优化调整。具体而言，资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单被缩减，取消了“不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制。这一调整意味着符合条件的外资在境内购房的相关限制有所放宽，为外资进入中国房地产市场提供了更多便利。
国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示，近年来国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施也进行了优化调整。基于此，外汇管理措施有必要加以优化，以适应新形势、新要求，助力房地产市场稳健发展。
汇生国际资本总裁黄立冲指出，此次政策调整的核心是“便利结汇支付”，而非放松购房准入。政策并未改变购房资格与自用属性的约束，属于“提效”而非“放闸”。这一观点得到了市场的广泛认可。
本次《通知》明确，缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。李斌在答记者问时表示，现行负面清单中包括不得用于购买非自用的住宅性质房产，这一政策是在房地产市场过热背景下出台的。随着房地产过热压力有所缓解，优化之前防止房地产过热的相关措施成为必要。
易居研究院副院长严跃进认为，这一变化意味着符合条件的外资在境内购房的相关限制有所放宽，为外资进入中国房地产市场提供了更多便利。新政策对一线及热点二线城市将产生较大影响，尤其利好商办物业和高端住宅项目。
一家券商分析师表示，在房地产过热压力缓解、人口结构及需求发生变化的情况下，优化之前防止房地产过热的相关措施是多方面因素共同作用的结果。随着国际资本进入国内房地产市场，一线城市如北京、上海、粤港澳大湾区等城市及区域均可能受益。
通知还明确，便利境外个人境内购房结汇支付。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此举是将粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利措施推广至全国。
具体而言，境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。这一措施解决了业务实际办理中的困难问题，提高了购房效率。
李斌表示，在《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付需提供购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。为解决这一问题，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施了“先结后补”便利措施，并取得了积极反响和效果。
据悉，早在2024年1月，人民银行广东分行、国家外汇管理局广东分局就发布了《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，在便利港澳居民在大湾区内地购房方面已取得显著进展。这些举措包括资金结算“一步到位”、便利化操作“先付后补”以及不纳入限额管理等。
“近年来贸易及市场形势发生变化，经常项目、资本项目下的外汇流入开始放缓，需要改变外汇收入及结汇在境内投资、消费的审查。”李宇嘉认为，房地产供求关系也发生转变，国内购房需求疲弱，已不必担忧境外热钱涌入楼市。
国家统计局数据显示，今年1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7%。
上述券商分析师表示，随着国际资本进入国内房地产市场，一线城市及区域可能受益。但核心城市基本面的提振最终还要靠国内供需调节，不能依托海外需求来判断整体市场复苏。“外资进入中国房地产市场只是锦上添花，更多的还是要依靠国内房地产基本面的企稳和修复。”
李宇嘉建议，应进一步完善境外资金在境内投资、消费的营商环境，给楼市带来资金方面的源头活水。同时，可考虑完善境外资金在境内结汇、购房、消费方面的措施，以吸引更多境外人士来华投资、消费。
“外汇局此次政策调整，既体现了深化跨境投融资便利化的决心，也顺应了房地产市场发展新形势，将为房地产市场注入新的活力，促进金融服务实体经济高质量发展。”严跃进称。
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