本文来源：时代周报 作者：张钇璟
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‘沪六条’新政满月之际，上海楼市迎来积极变化，新房与二手房市场均呈现回暖态势，顶豪项目更是在开盘后迅速售罄，市场活跃度显著提升。
8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及外环外购房不限套数、成年单身按家庭执行限购、公积金可支付首付款、商贷利率统一、房产税政策完善等六项措施，被业内称为‘沪六条’。
新政落地首月，市场成交数据显著改善。据安居客监测，8月26日至9月25日，上海二手房网签成交21127套，环比增长8%；新房网签成交9984套，环比增长37%，两类房源成交量均实现不同幅度增长。
在新房市场，‘豪宅热’持续升温。9月21日，两大豪宅项目‘金陵华庭’与‘中建玖上琅宸’同日开盘。金陵华庭项目二期首批120套房源及中建玖上琅宸项目首批140套房源均在开盘当日售罄，再现‘日光’盛况。
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二手房市场同样表现活跃。据‘网上房地产’数据，9月27日，上海二手房（含商业）网签成交套数达1165套，为今年5月10日以来新高。截至9月27日，9月二手房网签成交总量已突破1.8万套，达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34%。
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价格方面，新房与二手房走势分化。国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体收窄。一线城市中，北京、广州、深圳新房价格环比下跌，而上海新房价格环比上涨0.4%，领涨全国。二手房方面，上海房价环比下降1%，仍未摆脱下行趋势。
上海中原地产资深分析师卢文曦指出，‘沪六条’的限购宽松和信贷政策优化对刚需和改善型需求均很友好，且在传统销售季档口公布，有助于稳定市场预期。近期成交数据显示，刚改和豪宅类新房项目表现优异，说明政策获得市场认同，‘金九银十’传统销售季成色有保障。
‘二手房市场情绪也被带动起来，咨询量、带看量明显反弹。但整体挂牌量仍在高位运行，市场仍采用以价换量策略，价格继续下行。’卢文曦称。
外滩顶豪2小时收金近百亿，套均总价超8200万
位于上海市黄浦区外滩街道的金陵华庭二期项目，由嘉里建设打造，是‘沪六条’落地后最受市场关注的豪宅项目之一。
9月10日，该项目公布‘一房一价’备案表，其中一套865平方米的顶层复式房源总价高达2.83亿元，折合单价约32.68万元/平方米，超越此前保利世博天悦顶楼房源（单价30.27万元/平方米），成为上海新房市场中备案单价最高的住宅产品。
9月21日，金陵华庭二期项目正式开盘，吸引227组客户参与认购。此次推出首批120套房源，为约360平米—875平米的大平层及复式楼，均价20.5万元/平米。开盘仅两小时，120套房源正式售罄，累计销售额98.43亿元，套均总价超过8200万元。
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当前，上海中高端改善市场热点较高，10万+项目开盘全部销售一空的现象增多。‘沪六条’中的‘房贷利率不再区分首套和二套’政策支持，有助于延续这部分产品的热度。高端改善项目往往成为市场风向标，销售顺畅有助于稳定市场对上海未来发展的预期。
值得注意的是，随着新政发布及‘金九银十’传统销售旺季到来，上海豪宅产品上新趋势更为火热。同策研究院数据显示，上周（9月15日—9月21日）共有8个项目入市，其中10万+项目有4个。除金陵华庭外，位于静安的中建玖上琅宸和位于杨浦的保利蘭桂坊也均实现开盘售罄。
9月20日，上海网上房地产官网公布最新一批过会楼盘名单，共有9个项目、824套房源入市，其中10万+项目多达4个、房源448套，分别为闵行紫竹板块的兰香湖贰号、静安苏河湾板块的悦97、长宁西郊板块的西郊云庐以及杨浦东外滩板块的中海云邸玖章。
二手房网签日成交量四度破千，外环外房源受益明显
随着‘沪六条’新政出台，上海二手房市场逐渐回暖。据安居客数据监测，新政至今，上海二手房（含商业）分别于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日网签成交破千套，成交套数分别为1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近两月的时间里，上海二手房未有一日成交破千。
得益于限购政策放宽，外环外二手房数据变化更为明显。太平洋房屋数据显示，新政出台这一个月来（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增长约4%，新增挂牌房源数量累计环比上涨16%，新增客户量累计环比增长3%，带看量累计环比增长1%。
在各环线中，‘外环外’表现尤为突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋‘外环外’成交量占比环比上涨14%，新增房源数量占比环比上涨24%，新增客户量占比累计环比增长4%，带看量占比累计环比增长2%。
上海太平洋房屋一门店 时代周报记者摄
‘外环外’二手房数据涨幅领先的情况也在其他中介机构的数据中获得验证。据上海链家数据，与近两月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海链家二手房成交量增长11%（外环外增长16%），新增挂牌量增长14%（外环外增长19%），新增客户咨询量增长11%（外环外增长18%），带看量持平（外环外增长4%）。
太平洋房屋业务策略部主管程红接受时代周报记者采访时表示，据她推测，改善型需求客户有所增加，新政对置换链条末端的推进起了一定作用。主要源于从该机构成交房价格段维度看到，‘300万以下’和‘500-700万’成交占比同比环比均有所上升，从环线上看，‘内中环间’的新增客户占比环比亦有所上升。
至于二手房价格方面，易居研究院监测数据显示，新政后首周，有部分外环外房源业主提价3%—5%以迎合市场。
对此，程红表示，的确有部分外环外业主会提价（挂牌价），但太平洋房屋监测显示，在实际成交中，业主的心理底价单价（外环外）较新政前有所下降。新政前一个月议价幅度约为4%（业主平均心理价格在4.1万），新政后一个月议价幅度则升至4.8%（业主平均心理价格也降至3.97万）。
‘据我们了解，更多的业主是想借此次新政尽快完成置换或者变现。’程红称。
她表示，本轮新政的影响或将持续到10月底，短期内预计不会有政策跟进。在此期间，‘金九银十’传统销售旺季下，上海二手房价预计仍以‘以价换量’为主导。
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