老旧住房自主更新：30万改造换1.6倍增值，自筹资金是否划算？

本文来源：时代周报 作者：曾思怡

2023年，广州北站东侧的老旧小区连片微改造工程正式启动。当改造推进至集群街2号时，这座始建于1976年的D级危房迎来了命运转折点——年过七旬的业主通叔提出：与其修修补补，不如拆了重建。

通叔的底气源于实践经验：他曾在供销社、汽修厂工作，攒钱在老家自建两栋楼房。'大家合力为什么不能拆了再建一栋？'这个朴素的想法，最终推动广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目落地。

拆建前的集群街2号 图源：广州日报

存量时代的更新难题

据住房城乡建设部数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超30年的占比近20%，预计到2040年这一比例将达80%。当城市发展从增量扩张转向存量提质，'老房子改好'成为新重点。

但观念更新滞后于现实需求。多数人仍期待政府主导的拆迁补偿，而非自主更新。厦门大学教授赵燕菁指出，产权复杂、资金筹措、更新周期长等难题，阻碍着老旧住房自主更新的推进。

集群街2号的破局之路

在通叔倡议下，2024年3月，集群街2号启动重建。这个拥有25户（含16间商铺）的老楼，通过'政府背书+业主共管'模式破解难题：

• 资金方案：承建企业报价4600元/平方米，24户住宅业主每户承担约30万元改造费
• 决策机制：从施工单位选择到硬装品牌，均由业主投票决定
• 资金监管：设立共管账户，业主代表、居委会共同监督，每笔支出需三方确认

集群街2号所在的新华街道 曾思怡/摄

资金困局与创新解法

改造并非一帆风顺。年过七旬的马姨夫妇因退休金微薄无力承担费用，街道协调国企垫资，待房屋建成后由其孙子通过产权抵押偿还。这种'代际接力'方案，为低收入群体提供了新思路。

广东省城规院李宇嘉分析，老旧小区居民中中老年人、低收入群体占比高，出资能力有限是普遍难题。他建议借鉴按揭贷款模式，推出房屋产权抵押专项贷款，降低居民更新压力。

1.6倍增值的示范效应

改造后的集群街2号实现三重提升：

• 资产价值：房屋增值160%，月租金从200-300元跃升至1000元
• 居住品质：解决供水、电梯加装等历史问题，居住体验显著改善
• 安全系数：消除墙体脱落、渗水等安全隐患，台风天无需撤离

集群街2号附近政府出资建设的小广场 曾思怡/摄

全国推广的三大前提

广东省城乡规划设计研究院马向明指出，该案例的可复制性需满足三个条件：

1. 行政支持：优化审批流程（如不动产权证办理从2-3个月压减至15天）
2. 产权结构：业主构成相对简单（集群街2号仅9户私人业主且多为同单位退休员工）
3. 风险共担：建立政府、国企、业主三方协同机制

未来趋势与政策建议

随着1980-2000年建成的住房逐步老化，自主更新将成为主流。马向明建议：

• 完善法律，明确多产权危房安全责任主体
• 推广'产权抵押贷款'等金融工具
• 建立全国性自主更新指导手册

当'政府拆建'转向'产权人自主更新'，这不仅关乎居住体验提升，更是减少城市安全隐患、促进资产保值增值的关键路径。集群街2号的实践，为全国老旧住房改造提供了宝贵范本。