地面的烟头。 受访者供图
本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道
曾以“崔各庄兄弟”之名扎堆入市的北京崔各庄板块项目，如今已逐渐淡出市场焦点。其中，绿城晓风印月项目自拿地时的风光无限，到如今因“回迁房式配色”、物业服务不达标等问题陷入口碑危机，成为板块内竞争乏力的典型案例。
自2024年8月以来，多位绿城晓风印月业主向《华夏时报》记者反映，小区物业每月收取超8元/平米的物业费，但服务标准严重不达标。业主提供的照片显示，小区地面多处散落烟蒂无人清理，甚至有人在公共区域的乒乓球桌上躺卧睡觉，物业未及时制止。此外，保洁人员透露工资发放延迟，进一步加剧了业主对管理质量的质疑。
针对上述问题，绿城晓风印月工作人员回应称，项目整体为法式庄园风格，业主反映的烟头、乒乓球桌睡觉等问题已处理，并已与保障性租赁住房租户签订协议，要求共同维护小区环境。但业主对这一解释并不买账，认为物业费与服务水平严重失衡。
9月17日，记者实地探访崔各庄板块发现，其他项目已进入销售尾声，而绿城晓风印月仍有数百套房源未售出，去化压力显著。
外观与物业管理双双受质疑
2024年12月中旬，绿城晓风印月正式交房，部分业主已入住。然而，项目偏米黄色的外立面配色在网络平台引发吐槽，有中介人员直言其“像回迁房”，直接影响销售。公开资料显示，该项目由绿城集团旗下北京营意房地产开发有限公司开发，配以绿城物业，本应延续绿城品牌的高品质形象，但实际表现却令业主失望。
绿城晓风印月项目现状。董红艳/摄
销售人员向记者强调，项目采用法式庄园设计，配备喷泉水系，园林与物业服务均为绿城优势。但业主反馈显示，物业管理存在明显短板：保租房区域管理松散，地面烟头清理不及时，公共区域秩序维护缺失。此外，保洁人员工资发放延迟问题虽已解决，但暴露出物业内部管理混乱。
项目实景。 受访者供图
绿城晓风印月配建的保障性租赁住房约90户，包含40余平米一居室和60平米两居室。7月14日，朝阳官网发布动态称，该项目保租房正式投入运营，面向北京电子城高科技集团园区企业签约。销售人员表示，保租房户数较少，对整体管理影响有限。但中原地产首席分析师张大伟指出，购房者与租赁人群混居可能引发心态不平衡，建议以合同约定为准看待问题。
有人在乒乓球桌案上睡觉。 受访者供图
9月16日，物业管家向记者表示，保租房由小区物业统一管理，已上报业主反映的问题，后续将加强制止类似行为。项目管理人员则称，已与租户签订环境管理协议，保洁工资延迟问题已与合作公司沟通解决，不存在数月未发情况。
记者多次致电绿城集团采访，截至发稿未获回复。
板块内竞争乏力，去化压力凸显
走访中记者了解到，崔各庄板块“四兄弟”中，和光悦府接近清盘，龙樾合玺进入尾盘状态，而绿城晓风印月仍有大量房源未售。销售人员介绍，目前在售户型包括102平米三居及117-169平米四居，总价700万-1500万元。
中介人员透露，项目600余套房源仅售出300余套，剩余200余套待售。北京住建委数据显示，截至9月18日，5号楼和7号楼92套房源未网签，8号楼56套房源仅签约6套。价格方面，项目均价从开盘时的8.8万元/平米下调超1万元，8号楼已签约住宅成交均价仅65038.37元/平米。
崔各庄其他项目早于2021年入市，其中望京养云作为共有产权房定价较低，市场接受度较高。绿城晓风印月于2022年6月开盘，上市已超3年。在“好房子”政策引导下，新供应项目在层高、得房率等方面更具优势，但中介人员朱林认为，绿城晓风印月作为现房仍具性价比，尤其小户型层高虽仅2.95米，但交付时间早于2027年交房的新盘。
不过，板块内中介更推荐龙樾合玺，认为其户型设计更优。此外，绿城晓风印月地块还配建幼儿园、中学及公共卫生间等设施。
绿城晓风印月外围。董红艳/摄
“望京外溢”市场热度下滑
2022年2月17日，绿城以43.47亿元和41000平米现房销售面积摘得该地块，可售楼面价约5.37万元/平米，溢价率15%。然而，当前“望京外溢”市场整体热度已不如从前。与崔各庄板块定位相近的奶西板块，也因交通、定价等问题面临去化压力。
CRIC数据显示，截至今年5月，朝阳区新房库存达131.65万平米，仅次于丰台区，占北京新房总库存的11.4%。业内人士表示，此前北京优质地块较少，望京外溢市场火热，如今更多优质区域供应地块，导致热度下降。
8月8日，北京市发布楼市新政，明确五环外符合要求家庭取消限购套数限制，并优化公积金贷款政策。市场人士认为，五环外新房将受益。但中介朱林坦言，目前政策影响有限，市场变化不大。
合硕机构首席分析师郭毅分析，新房案场到访量有所增加，但成交转化仍需时间。政策拉动的成交主要来自此前持续看房的客户，部分购房家庭仍在观望，等待进一步政策出台。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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