记者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤
近日，嘉里建设掌舵人郭孔华的一笔豪宅交易引发上海顶豪市场震动。作为马来西亚首富郭鹤年之子，他以1.17亿元购入自家开发的上海金陵华庭项目一套449平方米四房单位，单套房源利润率达20%，这一操作不仅刷新上海新房单价纪录，更暴露出顶豪市场背后的资本逻辑。
1.17亿豪宅交易背后的商业算盘
据嘉里建设（00683.HK）10月31日公告，公司主席郭孔华通过全资附属公司上海卓妙置业，以1.17亿元人民币购入金陵华庭第二座一套四房单位。该房源成交单价达26.03万元/平方米，超越项目三批次备案价20.6万元/平方米，更刷新翠湖天地六期与高福云境21万元/平方米的纪录。
公告显示，该交易预计为集团带来2300万元净利润，利润率约19.66%。这一数据揭示出顶豪项目的惊人盈利空间：金陵华庭二期一套865平方米顶复产品备案价达32.68万元/平方米，总价2.83亿元，刷新上海新房单价新高。
400亿投资背后的战略布局
作为郭孔华接班嘉里集团后首个主导的内地项目，金陵华庭承载着特殊战略意义。2021年11月，嘉里建设通过公开遴选获得黄浦区外滩街道10幅地块开发权，总投资规模超400亿元。项目分两期拿地，2023年1月以133.29亿元拿下首期地块，6月再以87.83亿元获取剩余6块地。
目前项目在售房源涵盖370-737平方米大平层，均价20.6万元/平方米。据网上房地产数据，二批次120套房源已备案117套，套均总价约8200万元。这种定价策略背后，是上海内环内宅地供应持续减少的市场现实——同策研究院数据显示，2025年1-10月上海3000万元以上豪宅供应同比下降超五成。
老板自留背后的资本逻辑
郭孔华此次交易被市场解读为「左手倒右手」的资本运作。分析人士指出，这种操作具有三重战略价值：首先，通过资产增值实现隐性融资，降低项目库存压力；其次，以实控人身份背书增强市场信心；最后，在豪宅供应锐减背景下抢占稀缺资源。
这种逻辑在上海顶豪市场具有普遍性。与金陵华庭相距2公里的高福云境项目，126套房源中1套被合作方华洲地产老板提前锁定。该项目位于「巨富长」历史风貌区，首开25套亿元级房源秒光，客群以长三角高净值人群为主。
更典型的案例出现在汤臣集团旗下汤臣君品别墅社区。项目创始人家族自留12亩土地定制别墅，容积率仅1.5的市中心低密社区，既满足家族长期居住需求，又形成项目「圈层标杆」效应。
顶豪市场进入存量博弈阶段
CRIC监测数据显示，2025年上半年上海3000万元以上新房成交1096套，成交金额同比暴涨184%。高端项目市场化定价趋势明显，保利世博天悦备案价突破30万元/平方米，显示顶豪市场正从政策管控转向市场定价。
随着上海内环内宅地供应持续减少，顶豪市场已进入「存量博弈」阶段。分析人士指出，老板自留行为可能从个体选择演变为企业战略，资产证券化或成趋势。香港已有开发商将自留房源打包发行REITs，上海开发商也可探索抵押贷款等退出通道盘活流动性。
嘉里建设2025年中报显示，该公司内地合约销售额占比66%，储备总建面约410.06万平方米。作为内地投资比重最大的项目，金陵华庭虽利润丰厚，但需等到2028年交付后才能实现资金回笼。这种长周期开发特性，或许正是老板们青睐自留顶豪的核心原因。
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21财经客户端 21世纪经济报道
编辑丨刘雪莹 江佩霞
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