来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
有专家曾指出：“当前资金环境持续宽松，旨在助力房地产实现‘软着陆’”。毕竟，房地产行业与金融紧密相连。
楼市已持续深度调整四年，至今仍未出现明显转机。房企业绩普遍陷入大幅下滑或亏损的境地，即便是一线央国企也难以独善其身。
面对房地产开发经营毛利率的持续下滑，那些背景雄厚的地产央国企开始从财务层面寻找破局之道，规模补血、腾挪债务以降低成本等成为重要选项。
近日，保利发展发布公告，公司拟公开发行最多150亿元的公司债，期限最长可达10年（含10年），可以是单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。募集资金将主要用于“偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目”等。
近年来，楼市持续低迷，保利、华润、中海、招商、建发、越秀等一众地产央国企成为拿地主力军，不仅为土地市场托底，还推高了溢价率，地王频现。尽管楼市销售总规模逐年下降，但头部房企以一线央国企为主的格局日益明显。
从保利发展来看，2024年直接融资新发行规模达到359亿元，创下历年新高。而今年初以来，公开债融资补血势头依然强劲。
例如，6月中旬，保利发展曾发行国内首单现金类定向可转债，募资规模达85亿元，6年期综合成本仅为2.32%。此外，公司还通过公司债和中期票据合计发行57亿元，另有新的债务工具注册批文待发行融资。
今年上半年，保利发展新增有息负债平均成本降低了21个基点，至2.71%。截至今年6月底，综合成本为2.89%，一年期以内有息负债规模占比较年初下降了2.9个百分点，至21.4%。
作为当今的“房企一哥”，保利发展在资金端无论是新增融资规模还是成本优势均表现出色。然而，面对楼市的持续低迷，保利发展也承受着不小的压力。
如今年中报所述，保利发展面临着2021年及以前获取的存量项目竞争力转弱的挑战。为此，公司采取了调规调产品等措施。该部分存量项目上半年贡献销售额514亿元，占总销售额的35%。同时，存量未开发项目新完成了“调转换退”51万方。
保利发展还提到，今年上半年公司在2022年及之后获取的增量项目立项兑现度整体较好，平均签约利润率有所回升，合计签约金额约937亿元，占比65%。
实际上，自2022年起楼市突然跌入冰点，土地市场迎来捡漏机会。保利发展逆市拿地扩张迅猛，拿地成本较此前明显偏低。与2024年下半年以来重点城市“地王”频出且整体地价被拉高相比，保利发展也具有一定的优势。
保利发展对外披露，2022-2024年三年内拿地合计总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业首位。今年上半年新增项目26个，较去年同期多了14个；总地价509亿元，同比增幅304%；权益地价443亿元，同比增幅306%，拿地投资强度逆市飙升。
从业绩层面看，保利发展今年上半年实现营收1168.57亿元，同比下滑16.08%；归母净利27.1亿元，同比大降63.47%；扣非后归母净利25.8亿元，同比降幅64.32%。
截至今年6月底，保利发展货币资金余额1385.6亿元，短期借款近48亿元，一年内到期非流动负债687.8亿元，可见其短期偿债压力不大。不过，其应付账款余额1225.3亿元，较去年底减少233亿元，其他应付款约1112亿元。
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