REITs打新热潮：百倍认购背后，收益率30%是否靠谱？

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近期，REITs（不动产投资信托基金）成为市场焦点，部分项目认购倍数超100倍甚至200倍，上市首日屡现涨停，引发投资者热议。这种被称为资产界“当红炸子鸡”的产品，究竟是否值得参与？

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作者 | 唐耀华

编辑 | 周炎炎

新媒体运营 | 张舒惠

REITs为何突然爆火？

超百倍资金抢购、上市首日频繁涨停，REITs的火爆并非偶然。随着利率下行，国有大行存款利率跌破1.7%，高收益“资产荒”加剧，REITs凭借稳定分红和潜在收益成为资金追捧对象。

数据显示，今年新上市的15只REITs中，9只在首日涨幅达30%触及涨停，14只涨幅超20%，仅1只涨幅低于20%。与打新股需“拼运气”不同，REITs采用比例配售机制，例如网上发行10亿元，若总认购资金100亿元，则按10%比例分配，掌握技巧者甚至可能“全中”。

REITs是什么？如何运作？

若将股票比作“公司上市”，REITs则是“资产上市”。发行人将具有稳定收入（如租金、收费）的项目打包上市，投资者通过购买REITs份额间接持有资产所有权或经营权，并分享项目收益。根据监管要求，REITs每年需将90%的可分配收益分给投资者。

以租赁类REITs为例，投资者相当于共同出资购买一栋楼成为“包租公”，按份额比例分享租金收入。过去几年REITs表现平稳，但去年以来热度攀升，核心原因在于利率下行背景下，其稳定分红和潜在增值空间成为稀缺资源。

如何参与REITs打新？

参与REITs打新需通过证券公司APP开通交易权限，步骤如下：

1. 在APP首页找到“业务办理”或类似功能；
2. 搜索并选择“基础设施基金”；
3. 签署风险揭示书后完成开通。

开通后，在APP首页点击“交易”-“场内基金”，即可查看“即将发售”“正在发售”“即将上市”和“已上市”的REITs基金列表。其中，“正在发售”的基金可参与打新，具体时间需关注公告。

如何提前查看发售信息？

投资者可通过东方财富网等平台，在首页点击“新股”-“新股申购”-“REITs”，查看即将发售的基金信息，包括发售起始日和截止日。若项目火爆，通常首日认购更易成功。

以深交所规则为例，若投资者有效认购数量超过公众发售总量，则采用“末日比例确认”方式配售。例如，发行100万份，首日认购90万份（未超额）可全额获配；次日认购100万份（超额）则仅获配剩余10万份的10%。上交所则实行“全程比例配售”，但热门项目可能首日售罄。

哪些机构青睐REITs？

以9月9日发行的华夏凯德商业REIT为例，参与机构包括保险资管、券商资管、私募基金，以及宁银理财、建信理财等理财公司的多只产品。机构追捧的背后，是REITs兼具股性和债性的特点。

REITs的两大类型及挑选策略

REITs主要分为两类：

• 产权类REITs：投资者获得项目所有权，收益来自资产增值和分红，股性更强。例如租赁类REITs，投资者相当于“房东”收取租金。
• 特许经营权类REITs：以收费为主要收入来源（如高速公路过路费），现金分派率通常更高，但债性更强。因特许经营权有期限，到期后资产价值可能归零，投资者需依赖现金分派实现收益。

对于打新投资者，资深人士建议上市首日直接卖出，避免二级市场波动风险，锁定一二级市场价差收益。

REITs的优缺点分析

优点：

1. 门槛较低：沪市认购最低1000元起，深市最低1000份起。
2. 稳定分红：主要投资保障性租赁住房、高速公路等稳定现金流资产，每年至少分红一次，部分项目分红次数达3-5次。

缺点：

1. 获配比例低：热门项目获配比例可能不足10%，需较大资金量提高中签率。
2. 流动性较差：二级市场以机构交易为主，活跃度较低。
3. 市场波动风险：近期REITs价格有所回落，需关注二级市场降温对打新收益的影响。

结语与风险提示

REITs为投资者提供了参与不动产市场的新渠道，但需理性看待收益与风险。本文内容仅供参考，不构成投资建议。投资者应根据自身风险承受能力，谨慎决策。

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